Bilan de 2021 dans l'immobilier : une année marquée par la crise sanitaire

A l’actu cette semaine dans Digicode : tous les meilleurs vœux de l’équipe pour 2022 ! On fait le bilan de la fracture immobilière installée en 2021. Ensuite, on fait le point sur l’encadrement des loyers en 2022. On termine cette première newsletter de l’année par l’abandon du projet immobilier des tours jumelles à La Défense… Bienvenue dans Digicode, la newsletter qui décrypte l’actualité immobilière !

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Bilan immobilier de l’année 2021

Le contexte sanitaire a pérennisé de nouveaux comportements immobiliers pendant l’année passée. Les grands mouvements à retenir sont la fuite en-dehors des métropoles, en quête d’une meilleure qualité de vie, et l’explosion de la demande au profit des petites et moyennes villes. Une chose est claire, le marché immobilier français est reparti à la hausse en 2021 après une année 2020 très morne. L’année 2021 est celle de tous les records : nombres de transactions, prix moyen d’une transaction, nouveau rééquilibrage territorial…

Pour être précis : 2021 a été témoin d’une accélération contrastée du marché immobilier. Certaines catégories de bien ont été de plus en plus saturées, notamment les maisons situées dans les petites et moyennes villes, avec jardin. Un rééquilibrage du marché a eu lieu : alors que jusqu’à avant la crise sanitaire, la tendance était à la métropolisation, c’est désormais les villes périphériques et zones rurales qui ont la cote. Ainsi, si pendant l’année les prix ont stagné à Paris, ils ont augmenté en moyenne de 6,3% sur la même période dans les 10 plus grandes villes (hors Paris)

Pour prendre un peu de recul : Cependant, les résultats élevés de l’immobilier en 2021 désolvabilisent les ménages aux revenus les plus faibles. Pour continuer à acheter, ils n’ont pas d’autres choix que de diminuer la surface ou s’éloigner des zones tendues. Seuls les foyers aux ressources financières plus élevées ont pu modifier leur cadre de vie en 2021. 8 Français sur 103 rencontrent des difficultés dans leurs recherches immobilières, et 40% sont des primo-accédants. La crise sanitaire a donc vu l’émergence de nouvelles tendances, qu’il sera important de canaliser en 2022 afin de ne pas renforcer de fracture immobilière.

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Encadrement des loyers : quelles villes concernées en 2022 ?

La loi Elan, datant de novembre 2018, donnait deux ans aux communes situées dans des zones tendues pour mettre en place l’encadrement des loyers, soit jusqu’à novembre 2020. Cet encadrement s’applique à Paris depuis juillet 2019, Lille depuis mars 2020, à Plaine Commune depuis juin 2021, à Lyon et Villeurbanne depuis novembre 2021 et enfin à Est Ensemble depuis décembre 2021.

A partir de milieu 2022, Bordeaux et Montpellier mettront également en place l’encadrement des loyers. En effet, le projet de loi 3DS (relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification, auparavant appelé 4D pour décomplexification), encore en discussion au Parlement, accorde deux ans de plus aux communes pour déposer leur candidature à l’encadrement du prix des loyers. Ce sont par exemple les communes du littoral du Pays Basque qui pourront en profiter, lieu d’une importante inflation. A Biarritz par exemple, le prix moyen d’une maison individuelle a augmenté de 26% entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2021 !

Toutes les villes ne voient pas leur candidature retenue : c’est par exemple les zones de Grenoble-Alpes Métropole et de Grand Orly Seine Bièvre qui ont été rejetées. Les quatre conditions définies par la loi sont un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté et loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, une situation de tension immobilière et enfin un faible renouvellement du parc immobilier.

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La touche finale : le projet des tours jumelles Hermitage définitivement abandonné

Le conseil d’administration de l’établissement public local Paris La Défense a annoncé ce lundi 3 janvier 2022 l’abandon du projet « Hermitage Plaza ». Le projet consistait en la construction de deux gratte-ciels de 320 mètres de haut, contenant résidences de luxe, bureaux, hôtels et commerces. La décision a été prise le 28 décembre dernier, le conseil d’administration Paris La Défense ayant refusé de signer la promesse de vente à cause d’une « absence de garanties financières et techniques ». 

Grande déception pour le promoteur russe Emin Iskenderov, qui a investi 350 millions d’euros pendant treize ans dans le projet. La société Hermitage a donc décidé de mettre en demeure Paris La Défense de signer cette promesse de vente, et demandera à défaut un milliard d’euros de dommages et intérêts. Pour la société, les motifs invoqués pour refuser de signer la promesse de vente sont en effet fallacieux. La promesse de vente devait être signée avant le 31 décembre 2021, tel que prévu dans le protocole du 24 mars 2021.