Tout savoir sur le rendement locatif

Le rendement locatif est un élément clé pour tout type de bailleur. Savoir appréhender cette notion est essentiel afin d’optimiser sa location.

Mise à jour le
1/10/21 12:13

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Tout savoir sur le rendement locatif

Qu’est ce que le rendement locatif ?

Contexte

Cette notion concerne les investissements locatifs, qui consistent en l’achat de bien immobilier afin de le rentabiliser par le biais de revenus locatifs. C’est donc, comme tout type de placement, fait pour être rentable. Le but étant d’être plus rentable que le taux d’épargne actuel et que l’inflation générale. Afin d’optimiser ses gains, il est indispensable de bien comprendre les mécanismes à l'œuvre.

Rentabilité et rendement

Ces deux notions sont très proches et bien souvent on parle de rentabilité locative alors qu’il s’agit en réalité de rendement. Le point sur ces deux notions :

  • Le rendement locatif concerne uniquement les revenus générés par votre logement (recettes locatives) en fonction du montant investi à l’achat de la propriété.
  • La rentabilité locative, elle, intègre en plus la variation de prix du logement acquis (moins-value ou plus-value). Si l'on tient compte de tous les flux financiers (lors de la revente notamment), on parle de taux de rentabilité interne. 

Définition et explicitation

Le rendement permet de mesurer la performance d'un investissement locatif. Avec des fourchettes de rendements moyens en fonction des zones géographiques, de la taille des appartements et de son potentiel, il est possible de prévoir si l’investissement va être plus ou moins intéressant.

Concrètement, il s’agit du ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (recettes locatives) et ce qu'il vous coûte (prix d'achat, intérêt du crédit, entretien, taxes, etc.)

Théoriquement, si le rendement est négatif, votre opération vous fait perdre de l’argent. Plus ce ratio est élevé, plus il est rentable. Ainsi, plus le logement est rentable, plus l’investissement sera vite remboursé. 

Comment calculer son rendement locatif ?

Calcul du rendement locatif brut

Le rendement brut est en réalité très simple à calculer. Il suffit donc de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100.

A titre d’exemple, pour un investissement de 150 000€ dans un appartement qui est loué 700€ par mois, soit 8 400€ par an, le rendement annuel est de : 

  • 8 400 / 150 000 x 100 = 5.6% 

Ce chiffre indique que chaque année, en percevant 700€/mois, l’investissement se rembourse de 5.6% et il faudra donc : 100/4.2 = 17.8 ans pour que l’investissement soit totalement rentabilisé. A compter de 18 ans à peine de location (214 mois de location au total), le bien aura produit autant d’argent que ce qu’il aura initialement coûté ; tous les loyers perçus seront dès lors des bénéfices purs. 

Rendement brut rendement net ?

Il existe une petite différence entre les deux puisque le rendement net reprend celui évoqué ci-dessus en y ajoutant les charges et les impôts. 

Pour bien comprendre, l’exemple ci-dessus montrait qu’il fallait 18 ans pour rentabiliser l’opération. C'est sans compter les charges payées par le propriétaire, ainsi que les impôts qui représentent eux aussi des coûts à inclure dans le calcul. 

En conservant l’exemple précédent, avec des charges diverses (réparations et travaux) d’environ 800€ chaque année et des impôts fonciers de 1 100€, on a : 

  • 8 400 - (1 100 + 800) = 6 500€/an de recettes locatives nettes
  • On a donc : 6 500 / 150 000 x 100 = 4.3% de rendement net

Cette fois, au lieu de 18 années location il sera nécessaire de louer presque 23 ans à ce prix (700€) pour atteindre le remboursement (soit 277 mois au lieu de 214) et enfin devenir profitable. Vous l’aurez compris ; la différence entre brut et net est presque négligeable à court terme, beaucoup moins à long terme. 

En intégrant les avantages fiscaux (dispositifs de déduction et d'abattement), on parle de rentabilité nette-nette. Celle-ci est bien plus complexe à calculer et ne sera pas traitée ici. 

La Méthode Larcher

Il s’agit d’une astuce tout simple pour avoir une idée plus précise du rendement locatif de votre investissement sans faire de lourds calculs. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers (pas sur douze), en estimant que les charges et autres dépenses représentent 25% des loyers (donc équivalent à trois mois de loyers).

Exemple : 700 x 9 / 150 000 = 4.2%

On retrouve bien le rendement net calculé précédemment, cette fois de façon plus approximative, moins précise mais suffisante pour donner une estimation fiable. 

Les chiffres du rendement locatif en France

A combien s’élève le rendement moyen ?

Alors que le rendement moyen en France était de 5.9% avant la crise, le covid a fait chuter celui-ci de tout juste 4%, ce qui indique bien que le secteur est très résilient et plutôt stable. Les prix des loyers -et donc le rendement locatif- commencent à remonter dans les métropoles françaises depuis la fin de la crise.

Toutefois, il existe de grandes disparités entre les régions et les types de biens immobiliers soumis à la location (de 2% à 8%). Il y a également d’autres facteurs à prendre en compte, comme la notion de risque et de court terme - long terme. 

La notion de risque concernant le rendement locatif

En effet, concernant le risque, un investissement à Paris est un placement sûr à presque 100% car les chances que le prix du m2 parisien descende sur le long terme est impensable. Puisque c’est peu risqué et que l'investissement est très important, le rendement est stable mais peu intéressant (3.5% en moyenne). 

A l’inverse, certains investisseurs vont parier sur des villes naissantes où sujettes à une attraction future tant que le coût de l’acquisition est faible pour maximiser leur rendement. C’est le cas par exemple pour Saclay ou Orly dans le bassin parisien qui, avec l’arrivée du Grand Paris Express pourraient bien voir les prix de la location s’envoler. Comme n’importe quel placement, plus le risque est élevé, plus le rendement peut être important.

Le rendement face à la durée locative

Si le logement est loué à courte durée (type Airbnb), il aura assurément une rentabilité beaucoup plus importante que n’importe quel autre logement à contrat classique (bail d’un an). Il en va de même pour les locations touristiques (à la montagne ou à la mer notamment). 

Cependant, ce rendement important présente la faiblesse de n’être effectif qu’en saison et par effet opposé presque nul le reste de l’année. A voir si cela est plus intéressant que de le louer à l’année ; c’est là tout l’enjeu !

Enfin, la performance dépend notamment du type de logement, sachant qu'au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. 

Le rendement n’est pas une fin en soi !

Comment optimiser son rendement locatif ?

Comme vu précédemment, il s’agit d’un ratio ; pour augmenter le rendement locatif il suffit donc de maximiser ses revenus locatifs (loyers très élevés), tout en réduisant ses charges (si neuf peu d’entretien par exemple). Le tout étant principalement guidé par l'investissement initial (coût de l’achat du bien) ; plus celui-ci est faible, plus le rendement est important. 

Toutefois, il existe une multitude de facteurs propres qui font varier le numérateur et le dénominateur tels que : l’emplacement du logement ;  le type de bien immobilier (T1 : T2: t3 etc) ; le type de contrat (meublé non-meublé); la date de construction ; l’accès (sans ascenseur 6e étage) et autres caractéristiques propres au logement susceptibles d’impacter le prix de la location et de l’achat.

Le rendement locatif, un indicateur parmi d’autres

On l’a vu, lors d’un investissement locatif, le rendement brut est l’un des principaux critères convoqués. Toutefois, le choix d’un investissement doit se faire au regard de biens d’autres motivations ; construction d’un patrimoine, possibilité d’y habiter ou de faire habiter ses enfants lors de leurs études, facilité de revente (plus-value), couplage avec certains dispositifs fiscaux…

Hugo Florentin
Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Comment optimiser son rendement ?

  • Investir à bas coût dans un bien immobilier à fort potentiel
  • Augmenter le montant du loyer
  • Réduire tous types de charges 
  • Prendre plus ou moins de risques sur l’investissement
  • Définir une stratégie de location à court ou long terme

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