SCPI, SCI, SIIC et OPCI : que signifient ces acronymes?

Comprendre les différents placements immobiliers est aujourd’hui essentiel pour générer des gains !

Publié le
16/6/2021 10:59
-
Mise à jour le
16/6/21 11:01

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La SCPI

Créée en 1970, la SCPI “société civile de placement immobilier” est également connue sous le nom de « pierre-papier ».  Ce type de placement correspond à un investissement immobilier locatif de moyen et long terme (généralement supérieur à 8 ans) permettant de percevoir des revenus réguliers. Ces sociétés sont placées sous l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui contrôle et régule l’ensemble de ces activités.

Concrètement, la SCPI  possède uniquement des biens immobiliers “directs” ; immeubles, bureaux et commerces notamment. Il en existe environ 200 en France avec d’un côté des SCPI spécialisées (100% en hôtellerie par exemple) ; de l’autre des généralistes, qui mutualisent leurs coûts grâce à la diversification de leurs activités. Les plus grosses ont des patrimoines qui excèdent les 3 milliards d’euros, soit des centaines d’immeubles à gérer. 

Il s’agit d’un des placements les plus sûrs puisque l’investissement dans la pierre est un des plus stables en France. La preuve en est cette année avec une performance accrue de +4.56% en 2020 en temps de covid. Pendant la crise sanitaire, la collecte du premier trimestre 2021 a été de 1,68 milliard d’euros, soit 6,1% de plus qu’au cours du trimestre précédent : la SPCI est ainsi un secteur résilient et stable, à destinations des propriétaires qui veulent de la sécurité dans leur placements. 

D’un point de vue financier, L'acquisition des parts peut se faire via un compte-titres ou via un contrat d’assurance vie, et le rendement annuel moyen avoisine les 4% à 6% et bien que ce rendement ne soit pas toujours le plus intéressant, il s’agit d’un des investissements les plus prisés en raison de sa constance. 

La SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société dont les membres qui le souhaitent vont apporter une quote-part d'un immeuble qu'ils possèdent. C’est alors la société qui en devient propriétaire, où chaque apporteur récupère en contrepartie des parts sociales proportionnelles à son apport. Ces SCI peuvent être familiales (société privée constituée de membres d'une même famille), ou de gestion (que l’on trouve en assurance vie).

A l’instar de la SCPI qui ressemble davantage au modèle classique d’un investissement locatif, la SCI peut détenir à la fois de l’immobilier direct, mais également des parts dans d’autres SCPI ou OCPI ainsi que des liquidités. Bien que ce placement soit légèrement plus complexe, il est en réalité très proche de la SCPI puisque 100% de ses investissements sont purement immobiliers. 

Toutefois, on ne parle pas dans ce cas de rendement mais de performance puisqu’il n’y a pas de loyer à proprement parler (il s’agit plutôt de capitalisation). Cette performance tourne autour de 4% ces dernières années, mais reste variable selon les différentes SCI. 

Attention cependant ; si les frais d’entrée sont généralement de 2%, comme les SCI sont des sociétés de fonds (puisqu’elles investissent dans des SCPI et OPCI), elles impliquent régulièrement des frais supplémentaires de gestion. 

L’OPCI

Avec un statut créé en 2005, les OPCI sont considérés comme les fonds immobiliers les plus récents en France. Ces « organismes collectifs de placements immobiliers » sont des sociétés aux placements variés. En effet, l’immobilier physique ne doit pas excéder les 51% de son portefeuille, le reste étant investi dans des fonds immobiliers cotés ou bien des produits financiers (actions, obligations). 

En raison de sa diversification, les OPCI sont exposées aux marchés financiers, généralement considérés plus instables que le marché immobilier. Leur performance est donc beaucoup plus volatile avec des écarts très importants (de 5.43% en 2019 à -1.54% en 2020 en moyenne, soit une variation de 6.97% en un an). Tout comme n’importe quel placement financier, l’OPCI est donc un choix plus risqué mais qui peut rapporter bien davantage et ce très rapidement. 

La SIIC

Également appelée “foncières”, la SIIC est une Société d’Investissement Immobilier Côté. Si les foncières sont apparues en bourse dans les années 1850, le statut de SIIC est quant à lui reconnu depuis 2003. Elle peut être spécialisée dans : la construction, l’acquisition, la détention ou encore la gestion de patrimoines immobiliers. 

Avec un système de transparence fiscale, la fiscalité qui s’applique sur les plus-values et les revenus est directement imputée au niveau de ses actionnaires. La SIIC reverse au moins 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées. 

Il s’agit d’un investissement risqué puisque la valeur des SIIC est entièrement liée au marché boursier et est sujette à de très fortes variations (bien plus qu’en OPCI !). Il est donc recommandé de ne pas investir toutes ses économies dans de tels placements, au risque de perdre l’ensemble de ses ressources.

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Quels sont les différents placements immobiliers en 2021 ?

  • La SCPI investit la totalité de ses placements en immobilier direct
  • La SCI investit à la fois en direct et dans d’autres sociétés de placements
  • L’OPCI mise 40% de ses placements dans les marchés immobiliers financiers
  • La SIIC est une société spécialisée, cotée en bourse

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