Réforme de la taxe foncière, quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

En 2020, c’est 36,4 milliards d’euros de taxe foncière qui ont été prélevés par les collectivités locales. Comment est-elle calculée ?

Mise à jour le
9/11/21 12:25

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Réforme de la taxe foncière, quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

La taxe foncière, un impôt qui touche tous les propriétaires

La taxe foncière est un impôt local

La taxe foncière est due par toute personne propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une propriété bâtie (comme un appartement) ou d’une propriété non-bâtie (comme un étang).

Donc tout propriétaire d’un bien doit payer cet impôt. Un locataire ne paye pas cette taxe (sauf cas exceptionnel avec mention dans le contrat de location), qui reste à la charge du propriétaire. Dans le cas du démembrement d’un bien, c’est à l’usufruitier de payer la taxe foncière et non le nu-propriétaire.  

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est payée chaque année par les propriétaires au 1er janvier de l’année d’imposition de la propriété. Le calcul de la taxe par l’administration fiscale est fait à partir de trois éléments :

  • La valeur locative cadastrale de la propriété : cette valeur représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir s’il louait son bien, auquel on retire 50% de charges fictives pour retenir le loyer net de charges. C’est principalement ces valeurs locatives qui sont concernées par la réforme nationale, comme on le verra plus loin.
  • Le coefficient de revalorisation : chaque année voté par le gouvernement lors du vote de la loi de finances.
  • Le taux d’imposition voté par les collectivités locales : chaque année voté par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale. 

Exonération de la taxe financière

Dans certains cas précis, les propriétaires peuvent être exonérés de la taxe foncière. C’est le cas pour les propriétaires de logements neufs pendant deux ans, les personnes âgées à faibles revenus ainsi que les personnes bénéficiant de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité. 

Pourquoi le gouvernement a décidé de réformer la taxe foncière ? 

La valeur locative cadastrale n’avait pas été révisée depuis plus de 40 ans

Le calcul de la valeur locative cadastrale est complètement figé depuis 1970 : c’est cette année que l’administration fiscale en a fixé la valeur avec l’aide des services du cadastre, et elle n’a toujours pas été réformée depuis. C’est-à-dire que cette taxe locale actuelle est basée sur les conditions du marché locatif de 1970 ! C’est un rapport de la direction générale des finances publiques qui en 2017 a fait état d’écarts importants entre les valeurs appliquées et les valeurs réelles.

Par exemple, les appartements haussmanniens parisiens voient leur valeur locative cadastrale bien inférieure à celle des appartements tout confort des années 1970, qui ont pourtant bien mal vieilli.

C’est donc pour tenir compte de l’érosion monétaire et de l’évolution des loyers depuis que le coefficient de revalorisation est utilisé pour calculer la taxe foncière. 

La réforme au long cours qui ne sera complètement appliquée qu’en 2026

Voté dans le cadre de la loi de finance de 2020, le premier volet de la réforme a consisté à la suppression du coefficient de revalorisation. En effet, un rapport de la Cour des Comptes avait clairement démontré que le système du coefficient de revalorisation ne parvenait pas à réduire les écarts due à l’évolution du marché locatif.

La réforme prévoit également de réviser complètement les valeurs locatives, à partir des loyers du marché en 2023, avec une mise en place en 2026 afin d’introduire progressivement la réforme. 

Enfin, un nouveau site internet voit également le jour, baptisé « Gérer mes biens immobiliers », en ligne depuis août 2021. Ce service concerne les 34 millions de Français propriétaires et leur permettra de réaliser leurs déclarations foncières et de déclarer les loyers pratiqués dans le cas d’une location. A terme, c’est donc une simplification qui est visée. 

Les nouveaux critères retenus pour la valeur locative cadastrale 

Si la loi prévoit L’IPP (Institut des politiques publiques) a publié une étude sur les critères à retenir pour estimer les nouvelles valeurs. Le premier critère est la date de construction du logement. La valeur locative des logements construits avant 1950 évoluera de plus de 15% en 2026, et ceux construits avant 1920 de plus de 20%. A l’inverse, ceux construits dans les années 1970 verront leur valeur baisser de 16%. Le deuxième critère retenu est la situation géographique des logements : la valeur en centre-ville augmentera. Le dernier critère retenu est la taille des logements. Les plus grands logements étant sous-évalués, la valeur augmentera de 8% pour les logements de plus de 100m². A l’inverse, les petites surfaces verront leur valeur baisser.  

Quels résultats pour la nouvelle taxe foncière ?

Une réforme qui inquiète les propriétaires bailleurs

La taxe foncière connaît une hausse régulière depuis 10 ans : elle a bondi de 31,4% entre 2009 et 2019. Elle augmente plus vite que les loyers ou encore l’inflation. Mais pourquoi cette hausse ? C’est surtout à cause des différents taux qui s’appliquent : comme la valeur locative cadastrale n’estiment pas proprement les logements, les différents taux locaux (municipaux, départementaux…) tentent de rééquilibrer la taxe. A titre d’exemple, Le Havre avait un taux d’imposition de 54,48% à fin 2019 ! Mais donc cette réforme pourrait augmenter considérablement la valeur de la taxe à sa base, avant l’application du calcul, ce qui risque d’augmenter encore plus la taxe foncière. 

Diverses revendications sont alors faites : que les personnes ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique ne soient pas pénalisées (un logement mieux isolé est de meilleure qualité donc sa valeur augmente automatiquement) ou que la recette globale de la taxe foncière n’augmente pas. 

Les aspects positifs de la réforme de la taxe foncière

Le calcul de la taxe foncière est un calcul complexe à faire, qui implique des révisions annuelles, l’intervention d’une multiplicité d’acteurs… En plus d’être une manière obsolète de calculer cette taxe, c’est surtout très couteux à l’Etat. Les coûts administratifs de calcul de la taxe foncière sont par exemple bien supérieurs à ceux liés à la TVA, qui est un calcul bien plus simple. Cette réforme peut donc d’une part remettre à jour ce calcul fiscal, tout en le simplifiant. 

Il faudra attendre le 1er septembre 2024 pour mesurer l’impact de la réforme de la taxe foncière, lorsque le gouvernement remettra son rapport d’évaluation au Parlement.


 Lisa Ruston
Lisa Ruston
Journaliste immobilier

Le gouvernement introduit une nouvelle réforme de cet impôt local

Pourquoi réforme-t-on la taxe financière ?

  • la réforme commencera en 2023 et s’étendra jusqu’en 2026 afin d’une mise en place progressive
  • la valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul de la taxe n’a pas évolué depuis 1970
  • cette taxe augmente plus rapidement que l’inflation ou le marché immobilier : elle a bondi de plus de 30% entre 2009 et 2019
  • sa simplication devrait permettre de réduire considérablement les coûts administratifs liés à son calcul
  • la réforme ne fait pourtant pas l’unanimité : certains s’inquiètent de voir la taxe augmenter encore considérablement

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