Faut-il louer son bien meublé ou non meublé ?

Choisir entre mettre son bien en location meublée ou non-meublée dépend de différents facteurs. Ce n'est pas uniquement une question de meubles !

Publié le
23/9/2020 18:24
-
Mise à jour le
5/5/21 12:18

Gérez votre bien simplement avec loumi

loumi, la plateforme de location de logement qui facilite la vie de propriétaire !
Je veux en savoir plus

Au moment de proposer votre appartement ou votre maison à la location, vous vous posez la question quant à la meilleure option entre louer votre bien meublé ou le louer vide. De multiples considérations sont à prendre en compte : temps de gestion, aspects financiers relation, locataire-propriétaire, c’est donc loin d’être qu’une question de meubles ! Pour vous aider à y voir plus clair et prendre votre décision, nous vous proposons un bref topo sur les différences entre ces deux possibilités.

Aménager votre bien pour sa location

L’aménagement minimum légal d’un bien meublé

Si l’aménagement d’un bien loué vide n’appelle pas de commentaire particulier, la qualification de meublé répond à des règles établies et des obligations d’entretien des équipements.

Tout d’abord, pour que votre bien immobilier puisse être proposé à la location comme meublé, vous devez l’avoir équipé de l’ensemble des meubles indispensables à la vie quotidienne de votre futur locataire. En clair, et pour faire simple, le locataire doit pouvoir habiter normalement le logement en emménageant uniquement avec ses valises !

Un décret de juillet 2015 fixe le mobilier dont doit être équipé a minima l’appartement ou la maison. Vous pouvez le consulter sur le site de legifrance.

Si vous ne respectez pas cet équipement minimum, vous vous exposez à une requalification de la location en non-meublée, avec comme conséquence l’application de la réglementation liée à ce statut de location (durée du bail, fiscalité, etc.)

Un aménagement de qualité et complet pour augmenter la durée de location 

Mais, au-delà de l’équipement minimum prévu par le décret de 2015, équipez votre bien de certains éléments non obligatoires peut, d’une part, vous permettre de trouver plus facilement un locataire tout en proposant votre bien à la location à un loyer plus important, et, d’autre part, offrir plus de confort de votre locataire.

Ce dernier point permet non seulement de limiter la fréquence de changement de locataire (ce qui est positif pour votre rentabilité et économique en temps !) mais surtout d’offrir à votre locataire les conditions de vie les plus agréables possibles, ce qui ne peut que favorablement contribuer à établir un lien de confiance locataire-propriétaire.

Inutile donc de vous préciser que nous vous déconseillons de meubler votre bien à partir de vieux meubles et équipements récupérés ici et là !

Par ailleurs, dans le cas d’un meublé, vous avez l’obligation de réparer ou remplacer un équipement qui ne fonctionnerait plus, sauf, bien sûr, à ce que cela soit la conséquence d’une utilisation anormale de l’équipement par le locataire. Etablir un état des lieux précis est donc essentiel.

La durée moyenne de location et le temps de gestion

La durée du bail est plus courte en meublé  

La principale différence en matière de contrat entre en meublé et un non meublé concerne la durée du bail : un an reconductible tacitement lorsqu’il s’agit d’un bien meublé contre trois ans minimum pour un logement loué vide. Rappelons brièvement ici que les modalités pour mettre fin à un bail sont différentes pour le bailleur et le locataire.

En effet, si le locataire peut donner congé à tout moment moyennant une période de préavis, le bailleur doit attendre l’échéance du bail afin de récupérer son logement. Pour en savoir plus sur les baux, lisez notre article qui vous présente les types de contrats locatifs et ce qu’ils impliquent.

Pour ce qui nous intéresse ici afin d’éclairer votre décision, disons que si vous louez votre bien vide, en récupérer la jouissance ne pourra se faire que tous les trois ans ou à l’occasion d’un départ volontaire du locataire. Ainsi, si vous aviez, par exemple, besoin de le revendre, sachez que si l’achat d’un bien occupé peut intéresser des investisseurs, elle vous prive également de toute une catégorie d’acheteurs potentiels.

Les biens vides se louent sur des périodes plus longues 

Le départ des locataires est plus fréquent en location meublée qu’en non meublée. Cela entraîne forcément des coûts supplémentaires et un temps de gestion plus important. Notez toutefois que, si les biens meublés connaissent une fréquence plus importante de départ des locataires, la superficie de votre bien y est également pour beaucoup. 

Dans votre décision, prenez le temps de réfléchir à la situation de vos futurs locataires : des petites superficies seront davantage recherchées par des étudiants, qui privilégieront les logements meublés, mieux adaptés à leur mobilité. Si vous avez besoin d’aide quant au positionnement locatif de votre bien, consultez notre article sur le sujet ici !

La fiscalité des loyers des meublés et non meublés

Les revenus issus des locations meublées sont plus importants et moins fiscalisés 

En ce qui concerne les aspects financiers, le montant du loyer auquel vous pouvez proposer votre bien est, bien entendu, plus élevé lorsque celui-ci est meublé. Cette différence est supérieure en moyenne de l’ordre de 20%.

Le montant de vos loyers est imposé avec vos autres revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans les deux situations, location meublée ou non, vous pouvez opter pour une imposition au forfait ou au réel.

Dans le cas d’un bien loué vide, le forfait vous offre un abattement de 30% de vos revenus tirés de la location. Vous pouvez toutefois opter pour une imposition au régime réel, qui peut être plus intéressante lorsque les charges, de copropriété par exemple, sont importantes.

Dans le cas d’un bien meublé, le régime forfaitaire vous permet de ne pas être imposé sur 50% de vos revenus tirés de la location de votre bien, à condition que si le revenu de la location ne dépasse pas les 72 600 euros par an en 2020.

Le régime d’imposition au réel des biens meublés est intéressant mais peut être relativement complexe 

En meublé, au  régime réel, vous déduisez de vos revenus l’ensemble des charges : il s’agit autant des frais de gestion que des intérêts de votre emprunt ou encore des travaux ou du remplacement d’équipements que vous réalisez. Aussi, lorsque vos revenus issus de la location ne dépassent pas 70 000 euros par an, demandez à l’administration fiscale de bénéficier du régime réel d’imposition dès lors que le montant additionné de toutes vos charges dépasse 50% de vos revenus.

Mais, ce qui est très avantageux en location meublée, c’est que vous pouvez ajouter à vos charges l’amortissement de la valeur de votre logement. Cela vous permet de limiter voire de réduire à zéro l’imposition de votre revenu locatif ! Cependant, la méthode de calcul de l’amortissement, par bloc, peut sembler complexe et nécessiter le recours à un comptable. 

Si cela vous semble complexe, consultez notre article spécifiquement consacré à la fiscalité de vos revenus locatifs !

François Quillot
Économiste spécialiste de l'immobilier

Louer meublé ou non meublé, les points essentiels :

  • Louer un meublé nécessite un niveau d’équipement minimum obligatoire
  • Le bail est plus court en meublé
  • La fréquence de départ de vos locataires est plus importante en meublé
  • Votre fiscalité est plus avantageuse en meublé
  • Bien analyser le positionnement locatif de votre bien est indispensable

Mettez en location simplement avec loumi

loumi, la plateforme de location de logement qui facilite la vie du propriétaire !
Je veux en savoir plus

Tous nos articles

Méthodologie
Déterminez le positionnement locatif de votre bien
Actualité
Immobilier en Ile-de-France: un pari pour les investisseurs
Méthodologie
Comment faire un bon état des lieux?
Actualité
L’investissement locatif menacé par la crise ?