Loi Climat et résilience : quelles nouvelles obligations dans les années à venir ?

Suite au débat tenu récemment en conseil des ministres, le projet de loi Climat et Résilience semble bel et bien lancé.

Mise à jour le
18/10/21 12:51

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Loi Climat et résilience : quelles nouvelles obligations dans les années à venir ?

Qui est visé par ces nouvelles lois ? 

La loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 et les propositions issues de la Convention citoyenne pour le climat vont impacter considérablement le parc locatif dans les années à venir.

La principale mesure concerne les "passoires thermiques". Selon Yann Darwin, 20 000 locations vont d’abord être prises en compte pour arriver au bout des 7 millions de logements concernés d’ici 10 ans. A partir de 2025, les logements classés G (environ 600 000 logements) seront considérés comme logements indécents et seront donc interdits à la location. A partir de 2028, ce sera le tour des logements classés F (environ 1 200 000 logements), et à partir de 2034 les logements classés E (environ 2 600 000 logements). Ce type de logement représente un immense chantier puisque d’après le site pap.fr, cela représenterait pas moins de 43 % du parc locatif privé.

Le Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine définit un objectif de réduction d’au moins 40 % des gaz à effet de serre en 2030. Et pour ce faire, les émissions générées par les bâtiments devront donc être divisées par 2 d’ici 2030 (conformément à la Stratégie Nationale Bas Carbone).  

Horizon 2021: Prévision du gel des loyers et modification du DPE

Selon la loi du 8 novembre 2019, les propriétaires bailleurs en non-conformité se verront interdire l’augmentation des loyers entre deux locations. 

Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau mode de calcul du DPE (diagnostic de performance énergétique) est entré en vigueur. Il indique précisément la consommation en énergie primaire du logement, ses émissions de gaz à effet de serre et une estimation de la facture énergétique. 

De plus, à compter du 25 août 2022, les propriétaires bailleurs de logements dont la consommation énergétique est égale ou supérieure à 331 kWh par m² et par an (classes F ou G), ne pourront pas augmenter leur loyer lors de la remise en location de leur bien.

Pour passer en dessous de ce seuil, la loi Énergie-Climat imposera aux propriétaires d’effectuer au préalable des travaux de rénovation énergétique. Ils peuvent cependant demander une participation financière au locataire lorsqu’il effectue des travaux de rénovation énergétique pour « contribution au partage de l’économie de charges ». Par ailleurs, à partir de 2021, cette contribution pourra être demandée uniquement si les travaux permettent de sortir de l’état de logement énergivore.

Horizon 2022: Obligation de réaliser un audit énergétique et d’informer le locataire sur les dépenses énergétiques

Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, il est actuellement obligatoire de joindre le diagnostic de performance énergétique du logement. Celui-ci vient d’être actualisé par la ministre E. Wargon, pour permettre au locataire de mieux anticiper son futur budget. 

Un DPE avec de nouveaux critères obligatoires

A partir du 1er janvier 2022, il deviendra obligatoire de faire figurer dans les annonces de vente et de location, les dépenses théoriques d'énergie (quelle que soit la classe énergétique du bien). Tout manquement à cette obligation d’affichage dans les annonces immobilières par un professionnel est passible d’une amende pouvant atteindre 37 500 € et 2 ans de prison. Enfin, si le bien présente une consommation énergétique supérieure au seuil de 331 kilowattheures, l'annonce immobilière devra préciser la nécessité d'effectuer des travaux.

Les nouvelles obligations en 2022

Un audit énergétique devra obligatoirement être réalisé pour les biens classés F ou G à partir du 1er janvier 2022. Cet audit indiquera des propositions de travaux de rénovation afin de faire des économies d’énergie, afin d’atteindre à terme un niveau énergétique performant. Les recommandations peuvent aussi bien porter sur l’isolation, le remplacement des fenêtres, les systèmes de chauffage… Une estimation des coûts devra également être inclue. 

Prévisions à long terme: 2023-2028

La loi semble très ambitieuse puisqu’elle va définir un processus de transition écologique sur le long terme pour s’inscrire dans l’objectif 2040 porté par le gouvernement.

 Horizon 2023: Requalification en “logements indécents”

A partir de janvier 2023, les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique par m² et par an (seuil encore non défini), seront qualifiés de logements indécents.

Pour rappel, le bailleur a obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent (surface et équipements minimums; pas de risque majeur sécuritaire ou sanitaire et performance énergétique minimale requise).  

Or être détenteur d’un logement considéré comme indécent n’est pas une mince affaire pour un propriétaire. Le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation. Dans certains cas, le propriétaire peut même se voir condamner à verser des indemnités. 

Gel du loyer et interdiction de location dès 2023

A partir du 1er janvier 2023, les logements qualifiés de « passoires thermiques » ne pourront plus voir leur loyer augmenter entre deux locations. Il s’agira des logements classés F et G dans un premier temps.

A partir du 1er janvier 2023, les logements considérés comme indécents seront également interdits de mise en location. Ainsi, les habitations classées G ne pourront plus être louées à partir du 1er janvier 2025, celles classées F en 2028, et enfin celles classées E en 2034.

Plutôt que d’obliger des travaux de rénovation, le gouvernement mise donc sur une approche persuasive. C’est dans cette optique que la prime MaPrimeRenov’ a vu son enveloppe augmenter par le projet de loi de finances pour 2022.

Cette loi sera-t-elle vraiment efficace ? 

Bien que cette loi semble assez restrictive, elle est en réalité vivement critiquée par certains d’acteurs et ONG comme GreenPeace qui dénoncent un manque d’engagement. 

La commission citoyenne qui a débattue le projet du 10 février 2021 souhaitait notamment la réduction de 40% des émissions carbone non pas pour 2040 mais pour 2024, en justifiant notamment que la loi Énergie-Climat se trouve bien en deçà de l’accord de Paris sur le climat. 

 

D’un autre côté, cette loi est extrêmement ambitieuse; à l’instar de la loi portant sur l’encadrement des loyers, il est tout à fait possible que sa mise en application soit peu respectée sur le long terme. En effet, il est très probable que certains propriétaires décident de ne pas faire les démarches nécessaires du fait de la difficulté pour l’Etat et les collectivités à contrôler et sanctionner. 

 

De plus, il faut aussi espérer que les aides de financement de l’Etat seront suffisantes pour permettre aux propriétaires l'amélioration - dans le temps imparti - de la performance énergétique de leur logement. De telles rénovations sont très coûteuses et parfois hors de portée pour certains bailleurs. 

 

Au vu des résultats récents du nouveau DPE, on peut s’inquiéter de l’avenir de cette loi. En effet, Emmanuelle Wargon, ministre chargée du Logement a demandé en urgence la suspension des DPE réalisés pour les logements datant d’avant 1975. Cette décision fait suite au nombre bien élevé de passoires thermiques que les premières estimations faites par le gouvernement. Des anomalies comme une surestimation des consommations énergétiques ont été constatées. Affaire à suivre donc… 

Hugo Florentin
Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Quelles sont les étapes clés à retenir ?

  • 2021 : Gel des loyers (hausse de loyer interdite)
  • 2022 : Obligation de réaliser un Audit énergétique
  • 2022 : Devoir d’information avec un nouveau DPE
  • 2023 : Nouveau statut ‘logements indécents’
  • 2028 : Obligation des travaux nécessaires

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