Loi Climat et résilience : quelles nouvelles obligations pour les propriétaires ?

Suite au débat tenu aujourd’hui en conseil des ministres, le projet de loi Climat et Résilience semble bel et bien lancé.

February 10, 2021

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Qui est visé par ces nouvelles lois ? 

La loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 et les propositions issues de la Convention citoyenne pour le climat vont impacter considérablement le parc locatif dans les années à venir.

La principale mesure concerne les "passoires thermiques". Selon Yann Darwin, 20 000 locations vont d’abord être prises en compte pour arriver au bout des 7 millions de logements concernés d’ici 10 ans. A partir de 2028, ces classes ‘F’ et ‘G’ seront considérées comme logements indécents et seront donc interdits à la location. 

Ce type de logement représente un immense chantier puisque d’après le site pap.fr, cela représenterait pas moins de 43 % du parc locatif privé.

Le Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine définit un objectif de réduction d’au moins 40 % des gaz à effet de serre en 2030. Et pour ce faire, les émissions générées par les bâtiments devront donc être divisées par 2 d’ici 2035 (conformément à la Stratégie Nationale Bas Carbone).  

Horizon 2021 : Prévision du gel des loyers 

Selon la loi du 8 novembre 2019, les propriétaires bailleurs en non-conformité se verront interdire l’augmentation des loyers entre deux locations. 

À compter du 1er janvier 2021, les propriétaires bailleurs de logements dont la consommation énergétique est égale ou supérieure à 331 kWh par m² et par an (classes F ou G), ne pourront pas augmenter leur loyer lors de la remise en location de leur bien. 

Quatre critères seront pris en compte : l’ensemble des consommations en incluant l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation; la zone climatique et l’altitude du logement ainsi la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale (le confort d'été). 

Pour passer en dessous de ce seuil, la loi Énergie-Climat imposera aux propriétaires d’effectuer au préalable des travaux de rénovation énergétique. Ils peuvent cependant demander une participation financière au locataire lorsqu’il effectue des travaux de rénovation énergétique pour « contribution au partage de l’économie de charges ». Par ailleurs, à partir de 2021, cette contribution pourra être demandée uniquement si les travaux permettent de sortir de l’état de logement énergivore.

Horizon 2022 : Obligation de réaliser un audit énergétique et d’informer le locataire sur les dépenses énergétiques

Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, il est actuellement obligatoire de joindre le diagnostic de performance énergétique du logement.

Un nouvel audit à rajouter aux diagnostics existants

Dès 2022, lorsqu’un bien est mis à la location, il sera obligatoire d’annexer au DPE (diagnostic de performance énergétique) un audit énergétique pour les biens considérés comme énergivores (consommation égale ou supérieure à 331 kWh/m²/an).

Cet audit devra comprendre trois éléments distincts: des propositions de travaux ; une estimation de leurs coûts ainsi qu’une estimation du gain d’économie d’énergie.

L’obligation de faire figurer les diagnostics dans les annonces immobilières 

Il sera également obligatoire à partir du 1er janvier 2022 de faire figurer sur les annonces immobilières de vente et de location les dépenses théoriques d’énergie et ce, quelle que soit la classe énergétique du bien.Ces dépenses seront aussi mentionnées dans le DPE et le contrat de location.

Tout manquement à cette obligation d’affichage dans les annonces immobilières par un professionnel est passible d’une amende pouvant atteindre 37 500 € et 2 ans de prison.

Prévisions à long terme: 2023-2028

La loi est semble très ambitieuse puisqu’elle va définir un processus de transition écologique sur le long terme pour s’inscrire dans l’objectif 2040 porté par le gouvernement. 

Horizon 2023: Requalification en “logements indécents”

A partir de janvier 2023, les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique par m² et par an (seuil encore non défini), seront qualifiés de logements indécents.

Pour rappel, le bailleur a obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent (surface et équipements minimums; pas de risque majeur sécuritaire ou sanitaire et performance énergétique minimale requise).  

Or être détenteur d’un logement considéré comme indécent n’est pas une mince affaire pour un propriétaire. Le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation. Dans certains cas, le propriétaire peut même se voir condamner à verser des indemnités. 

Horizon 2028: Obligation de travaux de rénovation

À partir de janvier 2028, la consommation énergétique des logements ne devra plus excéder le seuil maximal fixé à 330 kWh par m² et par an.

Ainsi, les propriétaires concernés auront pour obligation de réaliser des travaux de rénovation pour atteindre a minima la classe E du DPE, sous peine de s’exposer à des sanctions (celles-ci seront définies à partir de 2023).

De plus, en cas de mise en vente ou location, les logements dont la consommation dépassera ce seuil seront considérés comme « énergivores » et devront mentionner dans les annonces immobilières mais aussi dans les actes de vente ou location, leur non-respect de ce seuil obligatoire.

Il existe cependant des exceptions à l’obligation de travaux pour des biens qui feraient face à des contraintes techniques ou architecturales trop importantes, ou encore face à un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Cette loi sera-t-elle vraiment efficace ? 

Bien que cette loi semble assez restrictive, elle est en réalité vivement critiquée par certains d’acteurs et ONG comme GreenPeace qui dénoncent un manque d’engagement. 

La commission citoyenne qui a débattue le projet du 10 février 2021 souhaitait notamment la réduction de 40% des émissions carbone non pas pour 2040 mais pour 2024, en justifiant notamment que la loi Énergie-Climat se trouve bien en deçà de l’accord de Paris sur le climat. 

D’un autre côté, cette loi est extrêmement ambitieuse; à l’instar de la loi portant sur l’encadrement des loyers, il est tout à fait possible que sa mise en application soit peu respectée sur le long terme. En effet, il est très probable que certains propriétaires décident de ne pas faire les démarches nécessaires du fait de la difficulté pour l’Etat et les collectivités à contrôler et sanctionner. 

De plus, il faut aussi espérer que les aides de financement de l’Etat seront suffisantes pour permettre aux propriétaires l'amélioration - dans le temps imparti - de la performance énergétique de leur logement. De telles rénovations sont très coûteuses et parfois hors de portée pour certains bailleurs. 

Nous risquerions le cas échéant une contraction du marché locatif qui pourrait aggraver la crise du logement déjà bien avancée suite à la crise sanitaire. Or d’autres contraintes sont à attendre, en effet, la prochaine loi quinquennale sur l’énergie d’ici 2023 sera probablement l’occasion de rajouter des obligations pour les bailleurs. 

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Quelles sont les étapes clés à retenir ?

  • 2021: Gel des loyers (hausse de loyer interdite)
  • 2022: Obligation de réaliser un Audit énergétique
  • 2022: Devoir d’information pour le locataire
  • 2023: Nouveau statut ‘logements indécents’
  • 2028: Obligation des travaux nécessaires

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