L’investissement locatif menacé par la crise ?

Alors que l’investissement locatif demeure l’un des placements préférés des français, la pandémie actuelle semble contrecarrer les plans de certains.

Publié le
23/4/2021 12:36
-
Mise à jour le
23/4/21 12:46

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Une confiance en la pierre presque intacte

Avec plus d’un bien immobilier sur quatre aujourd’hui acheté en vue d’être loué, les Français gardent confiance dans l’investissement locatif.

L'immobilier reste le placement plébiscité par les français malgré la crise sanitaire

Selon une étude parue ce mardi 6 avril, il semblerait qu’en dépit de la crise sanitaire, 87 % des Français considèrent la pierre comme un placement « concret, sûr et rentable” et qu’une majorité d’entre eux (56 %) se disent prêts à investir (étude poll&roll, Maestos).  

L’immobilier locatif reste l’option préférée des français puisque plus d’un sur cinq (soit 20%) a fait ce choix pour 2021, contre seulement 11% dans d’épargne, 9% dans les assurances vie et 6% dans les actions en bourse. 

En résumé, même si la crise n’impacte que peu la volonté d’investir dans la rente locative, puisqu’il s’agit d’un placement sûr qui permet de construire son avenir tout en réduisant son imposition grâce aux niches fiscales (régime fiscal LMNP, loi Pinel, loi Malraux notamment). Avec la pandémie, ce type de placement concerne encore davantage les jeunes de 18 à 34 ans (21 % souhaiterait le faire) que les seniors de plus de 50 ans (16 % uniquement).  

Les motivations des investisseurs immobiliers

Aujourd’hui, au travers de cet investissement, près de la moitié des propriétaires bailleurs y voient la possibilité de se constituer un patrimoine ; 30% le désir de percevoir un revenu complémentaire et 11% l’objectif de bénéficier d’une défiscalisation. Rappelons que le rendement brut moyen pendant la crise serait de 5,93% selon Masteos, ce qui reste très intéressant en ces temps difficiles. 

On le sait, la crise et les confinements successifs ont donné des envies d’ailleurs à certains. Ainsi, ce n’est pas moins de 16% des franciliens qui se projettent sur l’achat d’une résidence secondaire. Avec un budget moyen consacré à l’investissement locatif cette année inférieur à 200 000 euros, ce sont beaucoup de maisons ou d’appartements de taille moyenne qui sont visés à l’achat. A noter également que pour aider le marché, l’Etat a développé certaines aides à la rénovation telles que MaPrime Rénov ou Habiter Mieux. 

Des propriétaires intéressés, mais qui tardent à s’engager

Avec la crise sanitaire et économique actuelle, beaucoup de ménages se rétractent ou retardent l’acte d’acquisition.

Un virus qui retarde l’investissement locatif

On l’a vu : en théorie l’investissement locatif séduit toujours autant les français (ou presque!). Mais dans la pratique, les Français restent frileux. C’est en effet quasiment deux tiers des interrogés (63 %) qui considèrent que la période n’est « pas propice à l’investissement ». Ainsi, si un tiers des français envisage de se tourner vers l’investissement locatif à long terme, seulement 15 % des sondés ont déjà sauté le pas. 

Evidemment, la pandémie est la principale coupable ; avec la mise au chômage partiel de 3.5 millions de salariés et la fermeture des bars, restaurants notamment, les ménages français se paupérisent (+1.29% de pauvreté en France).  De ce fait, plus de sept français sur dix (72%) admettent avoir renoncé à investir faute de disposer d’un apport personnel.

Des craintes plus “classiques” qui demeurent

Trois autres raisons sont évoquées par ceux qui n’envisagent pas d’investir : la peur de ne pas être payé par ses locataires, la crainte du prix des travaux de rénovation et la complexité des démarches à effectuer pour cet achat.

On note ainsi d’une part la hausse effective des impayés de 24% au premier trimestre qui fait craindre le pire aux futurs bailleurs ; de l’autre le coût des travaux renforcé par une pénurie de matériaux en France qui fait flamber les prix. 

Certaines aides ont été mises en place dans le domaine, comme Loca Pass d’action logement qui prête au locataire - sans intérêt ni emprunt - pour lui permettre de financer le dépôt de garantie réclamé par le propriétaire.  

Néanmoins, en dépit de ces incitations, la crise fait hésiter beaucoup de français qui se tournent en attendant vers l’épargne (niveau record en 2020 avec près de 200 milliards d’euros épargnés en 2020).

L'après crise sanitaire, un retour flamboyant de l'investissement locatif ?

Les professionnels du secteur tentent de se projeter dans un avenir proche et qui pourrait, selon une étude de la CBRE, connaître une forte reprise économique et immobilière en 2021. 

Les potentiels investisseurs sont dans starting blocks

Grâce à une crise qui dure et qui a fait chuter les taux du crédit immobilier (1.22% sur 25 ans), les investisseurs souhaitent développer leur patrimoine, ce qui pourrait donner lieu à un accroissement des acquisitions en 2021 pouvant atteindre 5%

Il est également à noter que pour les plus gros investisseurs, les cibles semblent se concentrer davantage sur l’immobilier de bureau. C’est en effet le cas pour 60% d’entre eux en France et 35% en Europe selon la CBRE, spécialisée en conseil d’immobilier d’entreprise. Plutôt surprenant, puisque cette volonté va à contre-courant du développement du télétravail.

Investissements à l'internationale pour des rendement plus intéressants

La France figure parmi les pays les plus demandés en termes d’investissement locatif, juste derrière l’Allemagne et les Pays-Bas. Paris est d’ailleurs la première capitale européenne en termes d’investissements en 2020, avec plus de 20 milliards d’euros au compteur! 

Par ailleurs, beaucoup d’investisseurs - français notamment - décident de se tourner vers les Etats-Unis pour rentabiliser. Avec une chute historique des prêts hypothécaires (autour de 3%) et un taux de rentabilité attractif (proche de 10%), devenir rentier aux USA est devenue une alternative de choix!

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Quelles menaces pèsent aujourd’hui sur l’investissement locatif ?

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