Les stratégies d’investissements locatifs en 2021

Les dispositifs fiscaux évoluent rapidement et il est nécessaire d’en connaître les principaux changements pour réussir au mieux son investissement

Publié le
25/6/2021 12:46
-
Mise à jour le
25/6/21 12:55

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Quels sont les buts de l’investissement locatif ?

Un investissement qui a le vent en poupe

Ce type d’investissement connaît un important engouement puisqu’en 2020, les investissements locatifs ont représenté 29,4% de l’ensemble des transactions immobilières, soit une progression de 25,3% en un an. 

De plus, contrairement à d’autres secteurs de l’économie, l’investissement dans la pierre s’est montré très résilient et devient donc la cible de nouveaux investisseurs. D’ailleurs, 60% des français considèrent aujourd’hui l’immobilier comme un des placements les plus sûrs.

Avantages de l’investissement locatif

Tout d’abord, investir dans une maison ou un appartement en vue de le louer permet de dégager des revenus réguliers, idéal pour augmenter ses conditions de vie. Un investissement augmente la constitution de son patrimoine et il est généralement possible de générer une plus-value intéressante si l’acquisition se fait dans un secteur de plus en plus tendu.  

Par ailleurs, certains investisseurs y voient également un intérêt fiscal, au travers des dispositifs (Pinel, Bouvard, Denormandie, Cosse Ancien) qui permettent de déduire de leurs impôts une partie de l’argent investi. Dans le même temps, ces dispositifs fiscaux vont permettre de développer le territoire ou de générer une accessibilité au logement (exemple du Pinel Outre Mer).

Dispositifs fiscaux et mises à jour

Pourquoi ces aides à l’investissement locatif ?

La population française croît plus vite que la production annuelle de logement (328 000 logements cette année contre 410 000 l’an passé). Avec une durée de vie d’en moyenne 50 ans (plus si travaux de rénovation), les habitations et le parc immobilier doivent constamment être renouvelés. 

Une volonté gouvernementale

L’inégalité d’accès au logement et à la répartition territoriale inégale de ceux-ci mettent en avant des volontés gouvernementales en vue de démocratiser et favoriser le logement selon deux arguments : permettre au plus grand nombre de se loger (en priorité aux ménages les plus modestes) et en profiter pour avancer dans la transition écologique en augmentant la qualité de notre parc immobilier. 

Alors pourquoi supprimer ces dispositifs ?

Les dispositifs listés ci-dessous censés aider les ménages à l’acquisition locative sont critiqués -depuis quelques années déjà- car vus comme des niches fiscales avec un système de défiscalisation qui créerait dans certains cas des effets d’aubaines pour certains investisseurs.   

Ainsi, beaucoup de ces dispositifs, après avoir été largement remaniés, vont finalement disparaître, comme le Censi-Bouvard (fin en décembre 2021) ; le Cosse Ancien et le Denormandie (fin en 2022) ou encore le Pinel (en 2024). 

Investir dans le neuf

Dispositif Censi-Bouvard

En résumé, ce dispositif concerne les investissements dans le neuf qui doivent être loué meublé en tant que résidence de service (logement étudiant, sénior, médical notamment) et détenus 9 ans à minima. Il permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition ainsi qu’une récupération de la TVA (sous conditions). 

Dispositif Pinel

Bien connu des investisseurs, le Pinel concerne les biens neufs ou rénovés loués à vide. Plafonné en fonction d’un découpage géographique précis, il permet de bénéficier d’un abattement fiscal plus ou moins important en fonction de la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Il est souvent préféré au Censi-Bouvard car généralement plus intéressant. 

Dispositif Pinel Outre Mer

Avec des conditions identiques au Pinel classique, il s’agit d’une variante avec un investissement dans les DOM TOM uniquement. Les taux de déduction fiscale sont bien plus intéressants que le Pinel classique, mais les loyers ne peuvent excéder un plafonnement très strict.

Investir en vue de rénover

Dispositif Malraux

Il concerne l’investissement dans des immeubles à caractère historique ou esthétique en vue d’une rénovation immédiate suivie d’une mise en location de 9 ans minimum en statut non meublé. Grâce à ce dispositif, une réduction allant de 22% à 30% est possible sur ce type d’investissement locatif. 

Dispositif Denormandie

Basé sur le découpage géographique du Pinel, ce procédé fiscal concerne les investissements locatifs en vue d’une rénovation, sous couvert de loyers plafonnés pendant 6 ans de location minimum. Tout comme le Pinel, en fonction de la zone et de la durée (6, 9 ou 12 ans), il permet une réduction d’impôt jusqu’à 21% avec un maximum de 63 000€ déductible.

Autres dispositifs fiscaux 

Dispositif Monuments Historiques

Sont concernés les investissements sur un logement classé ou inscrit à l’ISMH (Inventaire Supplémentaire de Monuments Historiques) avec une obligation de conserver 15 ans le bien et de le louer au moins 3 ans. Intéressant pour les investisseurs à forte fiscalité, il permet de déduire le montant des travaux ainsi que d’exonérer les frais de succession dans certains cas.

Dispositif Cosse Ancien

Aussi appelé “louer abordable”, ce dispositif impose un plafonnement des loyers assez stricte en non meublé et une performance énergétique classée E minimum. Il permet une importante déduction fiscale applicable sur les loyers perçus, pouvant aller jusqu’à un abattement de 85% en fonction de la localisation du logement et du type de contrat du loyer (plus ou moins social).

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

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