Immobilier en Ile-de-France: un pari pour les investisseurs

Avec l’arrivée du Grand Paris Express et des JO, les investisseurs multiplient les projets. Mais la covid leur donnera-t-elle tort?

Publié le
30/4/2021 12:24
-
Mise à jour le
4/6/21 15:20

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Le Grand Paris Express: une promesse pour les investisseurs immobiliers

Ce projet d’envergure prévoit de relier et d’intégrer certains territoires à la métropole. Autrement dit, il pourrait bien faire exploser l’attractivité et la valeur de certains quartiers périphériques.

Une hyper rentabilité locative à venir dans certains secteurs?

On le sait ; le Grand Paris Express est un chantier titanesque. Avec ses 4 nouvelles lignes de métro 15, 16, 17 et 18 (sans oublier le prolongement de la ligne 11 et 14), la livraison prévue pour 2030 permettrait de relier certains pôles d’activités de la région (Palaiseau, Saint-Denis, Orly, Versailles, aéroport CDG notamment). Les communes situées sur ces trajets sont donc rapidement devenues la cible des investisseurs immobiliers.

Pour le moment, ces secteurs sont encore abordables (4000e du m2 en Seine Saint-Denis), ce qui facilite les transactions. Néanmoins, le foncier à proximité immédiate des stations de la ligne 15 assiste déjà à une augmentation de 29% sur les 5 dernières années et certains quartiers sont même en hausse de 50 %.

A noter également qu'outre le temps de transports qui va conduire à une gentrification progressive de ces quartiers, la création du Grand Paris Express s’accompagne d’une rénovation totale des villes et de ces quartiers d’Ile-de-France. Selon la DRIRE (Direction régionale de l'Industrie, de la Recherche et de l'Environnement), ce sont en effet pas moins de 70000 logements qui seront construits chaque année sur les prochains 25 ans; de quoi redonner un peu de nouveauté dans ces communes périphériques!

Dans quels secteurs faut-il investir pour rentabiliser votre bien ?

Le secteur immobilier Grand Paris affiche pour le moment une rentabilité locative de 4% à 7%. Cependant, l’arrivée du Grand Paris Express pourrait bien faire doubler la hausse des loyers dans les quartiers de gare, où l’impact des trains sera le plus fort. Tous les investisseurs le savent : le bien idéal doit se situer au maximum à 15 min ou 800m à pied de ces nouvelles gares pour vous assurer un effet d’aubaine important. 

Les meilleures opportunités d’investissement se trouvent dans les zones qui sont aujourd’hui encore peu attractives. De fait, si l’Ouest parisien demeure une valeur sûre, le Nord de Paris ayant entamé sa mutation depuis quelques années, on peut prévoir une hausse de la demande dans cette partie de la capitale. Les grandes entreprises ont d’ailleurs déjà misé sur cette partie de la première couronne Nord de la capitale.

Ces paris d’investissements se font soit à moyen-long terme, soit à long terme. Les communes comme Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Aubervilliers, Villiers-sur-Marne, Clichy et Argenteuil figurent parmi les secteurs porteurs de demain et l’investissement pourrait rapporter à moyen terme. De l’autre côté, les plus patients peuvent miser sur un investissement locatif à Orsay ou encore sur le plateau de Saclay, en espérant que ces secteurs viendront à se renforcer d’ici 2027-2030.

Une crise qui bouscule la spéculation immobilière

Surcoûts, retards de chantier, pénurie de matériaux, disparition de certains tronçons… la crise a d’ores et déjà refroidi les attentes de certains investisseurs.

Réduction du grand paris express : perte de valeur pour les biens immobiliers concernés

Les grands projets d’aménagement franciliens sont ébranlés par les conséquences de l'épidémie du coronavirus. Avec les retards accumulés et les surcoûts financiers, les lignes sont revues au rabais.

Après l’abandon du projet d’EuropaCity (projet de centre commercial et de loisirs) et du terminal T4 de l’aéroport de Roissy,  la ligne 17 du Grand Paris Express, normalement prévue pour relier en 2030 Le Mesnil-Amelot (Seine-et-Marne) à Saint-Denis Pleyel (Seine-Saint-Denis) est vivement contestée. Comme le reconnaît le directeur de la Société du Grand Paris Jean-François Monteils, “il va falloir mettre au clair une actualisation de la feuille de route”. 

Suivant cette incertitude nouvelle liée à la crise, les investisseurs misent davantage sur les communes limitrophes de Paris (St Ouen sur la ligne 14; secteur Malakoff, Montrouge, Châtillon au Sud, sur la ligne 15). Il s’agit en effet de réduire au maximum le risque de se retrouver piégé par les adaptations causées par la pandémie.

Une image et des politiques restrictives

Indépendamment des prévisions spéculatives du marché immobilier de première couronne parisienne, il peut être difficile d’investir ou de se projeter dans certains territoires (une gare ne fait pas tout !). En effet, certains investisseurs sont réfractaires à cause de l’image  qui collent à certains quartiers (comme celui de Sevran Beaudottes).

A ces craintes s'ajoutent des difficultés politiques pour les opérateurs. D’une part la volonté affichée de nouvelles équipes municipales de "moins bâtir qu'avant” (comme le projet Ordener-Poissonniers dans le 18e); de l’autre la préservation de la mixité sociale qui conduit certaines communes (Seine-Saint-Denis) à mettre en place l’encadrement des loyers pour limiter la flambée des prix.  

Les JO viennent rassurer les investisseurs

La crise pèse lourd sur le projet Grand Paris, mais ne menace en rien les Jeux Olympiques, puisque le chantier devra impérativement être livré sans délai pour 2024. L’investissement est donc beaucoup plus incertain avec le train qu’avec les JO.

Évidemment, la présence d’infrastructures neuves (équipements sportifs et culturels notamment) risquent de générer une hausse des prix de l’immobilier local. Dans ce cas, la plus forte augmentation aurait lieu à Saint-Denis, commune accueillant la majorité des projets. 

Contrairement à d’autres villes qui ont accueilli les jeux et ont laissé leur site à l’abandon (Rio et Athènes par exemple), la mairie de Paris et les porteurs de projets semblent déjà avoir étudié l’après JO. Ainsi, le village olympique accouchera ; d’un parc de 2 200 logements familiaux et 900 habitations spécifiques ; de 130 000 m² de bureaux et 3 300 m² de commerces ; d’un centre aquatique de 2 500 spectateurs ; de deux parcs de deux hectares et la plantation de plusieurs milliers d’arbres.

En changeant le visage de la ville, les JO vont venir gentrifier ces quartiers et faire ainsi augmenter les prix de l’immobilier. Investir avant cet évènement vous assurera une forte activité de location saisonnière une fois le moment venu ; c’est toutefois une stratégie de très court terme visée dans le cas de Saint-Denis, puisque la rentabilité locative demeurera majorée par la politique d’encadrement des loyers. Par ailleurs, ce constat est d’autant plus véridique que le secteur recevra aussi la Coupe du Monde de Rugby, prévue en 2023.

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

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