Faux dossiers de location : pourquoi et comment s’en prémunir ?

Falsifier son dossier peut être tentant dans les zones immobilières tendues, où la concurrence est rude pour trouver un logement idéal.

Mise à jour le
6/12/21 15:31

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Faux dossiers de location : pourquoi et comment s’en prémunir ?

Pourquoi et comment certains locataires falsifient leur dossier ?

Choisir un bon locataire est crucial pour les propriétaires pour se prémunir d’impayés. Les démarches sont longues et fatigantes (il faut compter en moyenne 1 an) et la procédure d’expulsion est longue et chère.

Pourquoi falsifier son dossier malgré des peines encourues sévères ?

Légalement parlant, les tricheurs risquent des peines non négligeables. Falsifier son dossier peut être de l’abus de confiance, infraction pénale passible de 3 ans de prison et 375 000 euros d’amende. S’il s’agit de « faux et usage de faux », c’est-à-dire la fabrication et l’usage de faux documents,  la peine encourue monte jusqu’à 5 ans de prison et 75 000€ d’amendes. 

Dès lors, qu’est-ce qui peut pousser des personnes à falsifier leur dossier de location ? D’une part, parce que les risques sont en réalité moindre. Dans la majorité des cas, l’agence immobilière qui se rend compte de la supercherie refusera le dossier. La Commission de l’informatique et des libertés (CNIL) impose de plus à tout organisme ou société de prévenir les personnes qu’ils souhaitent placer sur leur « liste noire », afin qu’il leur soit possible de régulariser leur situation. 

D’autre part, dans les zones à forte tension immobilière, les dossiers de locations sont nombreux, et la compétition s’avère rude. Les propriétaires sont donc dans une position de force et peuvent se permettre de choisir leur locataire. Tricher devient donc « nécessaire » pour les personnes n’ayant pas un dossier compétitif. 

Comment sont falsifiés les dossiers ?

Certains locataires se contentent « d’embellir » leur dossier, ce qui peut être difficile à prouver en tant que fraude, en taisant certains détails. Par exemple, la « colocation cachée » est utilisée par certains étudiants voyant leurs dossiers refusés. Le meilleur dossier est envoyé pour louer l’appartement. Et juridiquement, rien n’interdit d’héberger une personne chez soi. 

Mais d’autres cas sont plus graves. Ainsi, les fraudes rencontrées par les propriétaires sont les fausses fiches de paie, les fausses adresses de caution, les fausses pièces d’identité ou encore les faux avis d’imposition. 

Comment repérer un dossier falsifié ? 

S’il semble facile et tentant pour des locataires de falsifier des dossiers, repérer les arnaques n’est pas aussi simple. Cependant, de plus en plus d’outils se développent  contre ce type de pratiques.

Rechercher les incohérences dans un dossier

Un premier élément pouvant donner des indices est un dossier reçu par format papier. Bien qu’il soit plus sécuritaire pour les locataires de remettre un dossier en mains propres, c’est aussi une astuce pour les faussaires pour ne laisser aucune trace écrite de leur envoi.

Il faut vérifier soigneusement trois éléments dans un dossier : l’identité du candidat, sa situation professionnelle et enfin ses ressources financières. Pour vérifier les documents envoyés, il existe de nombreux outils en ligne. Par exemple, l’avis d’impôts peut être vérifié grâce à la plateforme du gouvernement en ligne. C’est un outil fiable, mais il arrive que des dossiers n’aient pas d’avis d’impôts (comme ceux des étrangers ou des personnes entrant dans la vie active). 

Les bulletins de salaire peuvent être vérifiés en contrôlant le revenu brut, net ou encore le numéro de sécurité sociale. Il peut être possible d’appeler l’employeur actuel de la personne – qui n’a pas l’obligation de répondre. Il faut vérifier les informations contenues dans chaque document, mais également vérifier que les documents soient cohérents entre eux.

Quels sont les risques d’accepter un dossier falsifié par erreur ?

Accepter un dossier falsifié sans s’en rendre compte n’implique pas systématique que le loyer ne sera pas payé. Face à la compétition du marché locatif, des personnes cherchent à améliorer leur dossier coûte que coûte mais sont parfaitement en capacité de payer le loyer.

Mais le risque d’impayés est bien plus important dans un cas de dossier falsifié. Le locataire peut en réalité avoir une situation fragile, et aura des difficultés à payer son loyer. Autrement, le locataire peut avoir monté une arnaque dans le seul bus de ne pas payer dès le premier mois. 

Comment réduire les risques d’accepter un mauvais dossier ?

Le risque zéro n’existe pas, mais il existe plusieurs solutions afin de les réduire au maximum. 

Bien connaître les pièces constituant le dossier

Les pièces justificatives que l’on peut exiger en tant que bailleur sont fixées par la loi Alur. Une pièce d’identité, un justificatif de domicile, une attestation de situation professionnelle et enfin des renseignements sur les revenus peuvent être exigés. Les candidats n’ont pas d’obligation à fournir toute autre pièce, mais ils choisissent de le faire parfois afin de renforcer leur dossier. Attention à ces pièces ajoutées, qui peuvent être plus difficiles à vérifier. Elles sont donc à utiliser en dernier recours pour départager des dossiers.

Vérifier les dossiers de location en ligne voire souscrire à une Garantie Loyers Impayés

Certaines plateformes proposent la vérification de dossier location. Ces vérifications se basent sur des croisements de données entre les documents entre eux mais aussi avec des bases de données externes. 

Une autre solution pour réduire les risques est de contracter à la garantie des loyers impayés (GLI). Cette assurance rembourse les loyers et charges non payés, les dégradations, mais également les procédures et frais de contentieux. Cependant, pour que l’assurance fonctionne, le locataire doit satisfaire à des conditions précises de ressources et fournir pièces justificatives et une fiche de renseignement. 

Est-il possible de se retourner contre le locataire ou l’agence de location en cas d’impayés ?

S’il l’est possible, les procédures aboutissent rarement. Il est possible de poursuivre le locataire pour « faux et usage de faux » mais cela n’accélérera pas la procédure d’expulsion, et c’est également une démarche longue et fastidieuse. 

Si le faux dossier a été validé par une agence, il est possible de la poursuivre en responsabilité. Cependant ce n’est que dans des cas de falsification évidente, car l’agent immobilier n’est pas un expert en détection de faux.

 Lisa Ruston
Lisa Ruston
Journaliste immobilier

23% des jeunes 18-34 ans ont déjà falsifié un document de leur dossier afin d’obtenir un logement

  • 29% des jeunes ont déjà falsifié un document pour trouver un logement en Île de France
  • Les fraudeurs risquent jusqu’à 5 ans de prison et 75 000€ d’amende
  • Vérifier la cohérence des pièces du dossier reste la seule manière de se prémunir des faux dossiers
  • Il est possible de contracter la Garantie des Loyers Impayés pour se protéger des impayés ou des dégradations
  • Les recours juridiques contre les faux dossiers sont en général long et aboutissent rarement

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