Faut-il louer son appartement avec le dispositif Louer abordable ?

Ce dispositif permettait un abattement variant entre 15% et 85% pour les logements conventionnés, afin d’inciter à la location à prix abordable.

Mise à jour le
22/11/21 14:22

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Faut-il louer son appartement avec le dispositif Louer abordable ?

Pourquoi et comment inciter des propriétaires à louer leurs biens ?

L’enjeu est double pour le gouvernement : réduire la tension immobilière locative, et réduire les loyers en location.

Un nombre de logements inoccupés en augmentation selon les chiffres officiels

En France, près de 9,3% des logements du parc privé sont inoccupés. Parmi eux, 1,781 million le sont depuis moins de deux ans, et 3,5% depuis au moins deux ans. Au 1er janvier 2019, c’était donc 1,1 million de logements qui étaient inoccupés depuis une longue durée. Cela signifie qu’il ne s’agit pas d’une absence temporaire de locataire ou de travaux rendant le bien inhabitable, mais bien des logements complètement inoccupés. 

Comment expliquer autant de logements vides ? Les raisons peuvent varier, entre la réalisation de simples travaux, la spéculation immobilière (des propriétaires attendent la meilleure occasion pour vendre) ou bien la peur d’un mauvais locataire (loyers non payés, dégradation…). 

Ce phénomène est loin d’être innocent, particulièrement dans les zones à tension immobilière. Les logements vacants depuis au moins deux ans sont estimés entre 200 000 et 300 000 dans les zones tendues. A Paris, ce sont plus de 18 600 logements qui sont durablement vacants, et leur nombre est plus important dans les beaux quartiers. Ce chiffre est en augmentation : en février 2020, il avait été estimé à 200 000 logements par Julien Denormandie, alors ministre de la Ville et du Logement.  

Pourquoi les chiffres de logement vides varient-ils ?

Difficile de déterminer avec précision si le parc immobilier vacant augmente ou non. Julien Denormandie avait défini en 2020 les zones tendues en 2020 comme le Nord, le Sud-Est et l’Ile de France. On ne sait pas si les chiffres utilisés par Emmanuelle Wargon en 2021 s’appuient sur les mêmes zones. Il semblerait cependant que le nombre de logements vides augmente bel et bien, mais en réalité au même rythme que le parc total des logements disponibles. 

Le nombre de logements vides peut donc être influencé par les fluctuations du rythme de  construction. Il peut également être influencé par les inégalités territoriales : la concentration de logements vides est plus grande dans les zones délaissées. Enfin, la législation, en améliorant le parc locatif total, a rendu certains logements inutilisables. 

Quelles solutions pour le gouvernement ? 

Le gouvernement n’a en réalité que très peu de solutions pour diminuer le nombre de logements vides. Il n’est pas possible de forcer les propriétaires à remettre leur bien sur le marché immobilier, que ce soit pour de la location ou de la vente. En effet, le droit de propriété est un des droits fondateurs de la Constitution de 1789, et protège les propriétaires immobiliers. 

Le gouvernement peut relancer la construction, mais cela reste limité dans des zones très urbanisées comme Paris. Il est donc obligé de miser sur l’incitation, en proposant des avantages fiscaux aux propriétaires en remettant leur bien sur le marché locatif.

Quel dispositif en place depuis 2017 ? 

Le dispositif Louer abordable mis en place en 2017 visait à inciter les propriétaires à louer leur bien en proposant des avantages fiscaux. 

Forme actuelle 

Le dispositif permet pour les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat de bénéficier d’une réduction forfaitaire sur les revenus fonciers, variant de 15% à 85% en fonction de la zone géographique du bien (A, A bis, B1, B2, C) et en fonction de la nature de la convention signée (intermédiaire, social/très social, ou intermédiation locative).

Pourquoi faire évoluer ce dispositif ?

Dans sa forme actuelle, le dispositif bénéficie davantage aux contribuables les plus aisés. L’avantage financier étant proportionnel au taux marginal d’imposition, il favorise les loyers plus élevés, donc les contribuables plus aisés. 

Un autre inconvénient majeur de ce dispositif est que lorsque la convention arrive à échéance ou que le logement n’est plus mobilisé à des fins sociales, le propriétaire bailleur ne peut pas réévaluer immédiatement son loyer au niveau des loyers du marché dans les zones tendues. Cela peut donc freiner de nombreux contribuables. 

Qu’apporte la réforme pour 2022 ?

Le dispositif restait peu séduisant : 154 000 bailleurs l’avaientt utilisé en 2017, pour redescendre à 111 000 en 2021… Autre problème, le dispositif était finalement plus avantageux dans les zones détendues que les zones tendues. 

Renforcement et simplification du dispositif

D’une part le dispositif est simplifié à partir du 1er janvier 2022 : au lieu d’être fixé par zones, les taux de réduction d’impôt deviendront uniformes dans toute la France. 

Il est également renforcé. Il y aura deux niveaux de décote : 15% et 30%. Cela implique que si un loyer est inférieur de 15% au prix du marché, le bailleur aura le droit à une réduction d’impôt de 15%, et une réduction d’impôt de 35% si le loyer est inférieur à 30% du prix du marché. Sur le segment très social, une décote du loyer de 45% aboutit à une réduction d’impôts de 65% (avec obligation de passer par l’intermédiation locative).

Le dispositif permettra donc aux bailleurs d’y gagner légèrement en louant moins cher. Emmanuelle Wargon annonce également vouloir faire de la « dentelle fine » afin d’avoir un dispositif plus séduisant et plus adapté à chaque loyer. 

Et donc, faut-il louer avec le dispositif Louer Abordable ?

Avec la réforme introduite le 1er janvier 2022, il semblerait que le dispositif soit réellement avantageux pour les bailleurs. Les conditions restent inchangées (avoir un logement conventionné à l’Anah et respecter une durée minimale de location). 

Mais il est désormais possible de déterminer par soi-même la déduction fiscale attendue, car l’avantage fiscal ne dépend plus de la zone du bien mais de son adresse, simplification non négligeable. De plus, le gain ne dépend plus du taux marginal d’imposition mais est identique pour tous les bailleurs, et devient donc plus juste, particulièrement pour les propriétaires avec un faible taux marginal d’imposition. 

Enfin, la sortie du dispositif est désormais plus avantageuse : désormais, les bailleurs pourront fixer librement leur loyer au moment de revenir dans le parc privé. 

Ainsi, la réforme du dispositif Louer abordable le transforme en un réel dispositif avantageux pour les bailleurs.


 Lisa Ruston
Lisa Ruston
Journaliste immobilier

Evolution du dispositif Louer Abordable

  • Instauré le 1er janvier 2017, le dispositif prévoit des abattements fiscaux variant de 15% à 85%
  • Entre 200 000 et 300 000 logements sont inoccupés depuis plus de deux ans dans des zones tendues en France
  • Un dispositif peu séduisant : 154 000 bailleurs l'avaient utilisé en 2017, pour redescendre à 111 000 en 2021
  • Aujourd’hui le dispositif bénéficie surtout aux contribuables les plus aisés et en sortir n’est pas avantageux et dissuade donc d’en profiter
  • La réforme du 1er janvier 2022 “simplifiera et rendra plus efficace” le dispositif

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