Encadrement des loyers à Paris: vers un renforcement des mesures ?

L’encadrement des loyers est peu respecté dans la capitale: Loumi vous explique les risques et les sanctions auxquelles les contrevenants s’exposent.

February 9, 2021

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Encadrement des loyers: baisse de la rentabilité locative ? 

Annulée en 2018 selon l'article 140 de la loi ELAN, le dispositif a été relancé à la demande de la mairie de Paris en janvier 2019.

Quel type d’appartement fait l’objet de ces nouvelles mesures ? 

La mesure d’encadrement des loyers concerne tous les logements changeant de locataire et qui impliquent donc un nouveau contrat de location. Tous les contrats de location meublés ou vides, à usage de résidence principale ou mixte sont directement concernés à Paris (et à Lille depuis le 1er Mars 2020). Cet encadrement s'applique aussi bien lors de la première mise en location du bien que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance. 

Cependant, tous les biens ne sont pas concernés par les logements, tels que les HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

L’encadrement de ces loyers s’appliquent aux 80 quartiers de Paris regroupés en 14 secteurs géographiques, et prennent en compte le nombre de pièces qui composent le logement et la période de construction de l’immeuble.

Comment l’encadrement des loyers s’applique à sur les différents biens ?

Si vous êtes dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, vous êtes directement concernés par ces mesures. La ville est découpée par zones géographiques dans lesquelles un loyer de référence est appliqué (voir à Paris et à Lille).  Le loyer est ainsi encadré selon: un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%) et un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%). Ainsi, le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.

D’autre part, gardez à l’esprit qu’entre deux locataires successifs, il ne vous est pas possible d’augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL). Cela est vrai et applicable partout en France pour tout type de location, sauf si le loyer initial était jusqu’alors sous-évalué. 

N’oubliez pas que la loi prévoit que lors de la signature du bail entre le propriétaire et le locataire, le bailleur doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré pour ensuite bénéficier d’une révision du montant des loyers. 

Que risquent vraiment les propriétaires en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ? 

Le non-respect de ces mesures pourrait entraîner des sanctions financières et juridiques non négligeables selon le décret du 13 mais 2019. 

Une mesure ignorée pour des sanctions élevés mais rarement appliquées 

Il s’agit d'un constat édifiant: selon une enquête menée en janvier par l’Association nationale de consommateurs et usagers, seulement 56% des logements parisiens proposés à la location respectent l'encadrement des loyers. Les autres dépasseraient la limite autorisée de 150 euros par mois en moyenne.

Face au non-respect de cette loi, c’est le préfet qui est chargé de sanctionner directement les propriétaires si nécessaire, selon le Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019. En effet, s’il est avisé de ce dépassement, il peut mettre en demeure le bailleur d'abaisser le loyer et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai maximal de deux mois, et l'informe de ce qu'il risque. Le bailleur est alors dans l’obligation de réguler sa situation. Si rien n’est fait, le préfet peut alors lui réclamer les amendes prévues. Le bailleur dispose cependant d'un droit de réponse d’un mois.

Les sanctions prévues par la loi Elan sont les suivantes : une amende pouvant atteindre 5.000 € pour les bailleurs personnes physiques et 15.000 € pour les bailleurs personnes morales.

Néanmoins, les sanctions édictées par le décret du 13 Mai 2019 ne sont que très rarement appliquées (seulement 4 de recensés jusqu’à aujourd’hui) : nous sommes face à une immunité de fait. Face à cette absence de sanction, certains bailleurs décident délibérément de ne pas respecter l'encadrement des loyers. 

Ce manque de conformité vis-à-vis de la loi s’explique aussi par le fait que beaucoup de propriétaires estiment qu’il leur serait trop difficile de rentabiliser un investissement une fois la taxe foncière et les différentes charges payées (liberkeys.com). Les barèmes sont aujourd’hui vivement critiqués et semblent inadaptés à bon nombre de propriétaires. 

Autre point important: sachez qu’en cas de litige avec un non-respect des dispositions de l’encadrement des loyers, le locataire dispose de recours. Les locataires sont dans ce cas invités à saisir la commission départementale de conciliation (CDC), ou les tribunaux le cas échéant.

Etes-vous éligible à un complément de loyer? 

Choisir un loyer au-dessus du loyer de référence majoré peut vous conduire à des poursuites. Qu'en est-il si vous souhaitez dépasser le loyer de référence majoré ? -Attention, ce n'est pas aussi simple que ça en a l'air ! La loi n’indique pas d’éléments précis, mais il faut que votre bien se distingue par rapport aux autres biens du quartier ayant les mêmes caractéristiques (surface, date de construction et type de location) pour avoir droit à une compensation financière. Cette plus-value peut être: une vue imprenable, une place de parking dans un quartier où il n’y a pas d’immeubles avec parking, un duplex, des équipements high-tech pour un appartement meublé. Cependant, la loi ELAN stipule que le locataire peut contester ce complément dans les trois premiers mois du bail. Il faut donc parvenir à une conciliation sous peine de dépendre d’une décision de justice. 

En ces temps difficiles ou les locataires se font rares, il peut donc être intéressant d’effectuer des travaux sur votre bien afin de le valoriser pour obtenir un complément de  loyer. 

Comment ces mesures risquent-elles d’évoluer ? 

La mairie de Paris a annoncé fin janvier qu'elle allait mettre en place des contrôles aléatoires concernant les annonces de locations dès février 2021. A l'aide de différents outils et avec l'assistance de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCR), la mairie va donc traquer les bailleurs contrevenants qui afficheraient des loyers manifestement au-dessus des plafonds.

Enfin, l’encadrement des loyers fait l’objet d’études puisqu’une trentaine de villes de la région parisienne ainsi que Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont demandé à avoir recours à ce dispositif pour 2021. Neuf ont déjà l’aval du gouvernement et devraient donc emboîter le pas aux métropoles lilloise et parisienne.

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Comment se calcule l’encadrement des loyers?

  • En fonction du quartier dans lequel se trouve le bien mis en location
  • De l’année de construction de l’immeuble
  • Du nombre de pièces du logement
  • Du type de logement (vide ou meublé)
  • Pour consulter votre loyer référence: encadrement des loyers à Paris

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