Déterminez le positionnement locatif de votre bien

Identifier des locataires pouvant être intéressés par votre bien est essentiel pour fixer le bon prix, éviter la vacance et maximiser la durée de location.

Publié le
4/5/2021 12:14
-
Mise à jour le
4/5/21 12:17

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Le positionnement locatif, qu’est-ce que c’est et comment le définir? 

Le positionnement locatif est essentiel afin que vous soyez en mesure de comprendre quel type de locataire correspond le mieux à votre bien immobilier. 

Ce qu’il faut savoir concernant le ciblage 

Le positionnement locatif de votre bien dépend du profil de locataire que vous souhaitez accueillir. Il dépend de facteurs intrinsèques et d’autres qui dépendent directement de vos choix. Les facteurs fixes sont directement liés à des caractéristiques inamovibles quant à la situation géographique et au type de bien dont il est question. 

Nous vous proposons dans cet article des éléments objectifs afin d’identifier le positionnement fixe de votre bien et, ainsi, vous aider à prendre les meilleures décisions quant aux aspects qui dépendent de vos choix. 

Le choix d’une méthode

Déterminer le positionnement locatif de votre bien relève d’une unique méthode : passer en revu l'ensemble des caractéristiques de votre bien afin de les analyser.

Dès la mise en location, vous devriez en principe avoir une majorité de candidats au profil correspondant au positionnement locatif que vous aurez identifié. SI tel n’est pas le cas, vous n’avez certainement pas pris en compte tous les éléments. 

Établissez le profil de votre bien grâce aux facteur fixes

Les facteurs fixes dépendent du type de bien, de sa localisation, sa superficie et de son agencement. N’oubliez pas non plus votre rentabilité cible.

L’importance de la localisation et les différents types de bien

Toute recherche d'un appartement commence par un lieu, un quartier. Bien comprendre ce qui attire un locataire dans votre quartier est la première étape pour trouver le positionnement de votre bien. Les différents éléments à prendre en compte pour comprendre l'attrait du quartier sont : 

- les écoles et autres structures d'accueil des enfants

- les transports en commun ou la possibilité de se garer

- les commerces aux alentours 

- la vie nocturne

Ainsi un quartier avec beaucoup de bars, avec des transports et une université à proximité sera idéal pour des étudiants. En revanche, un quartier avec crèches, écoles et collèges sera très à propos pour les familles. Mais tout dépendra de la superficie.

Il en va de même pour le type de bien que vous souhaitez louer (maison, appartement, loft, chambre de bonne…). Enfin, quelques caractéristiques extérieures sont également à prendre en compte, telles que l’accès (fond de cour, pignon sur rue, rez-de-chaussée, avec ou sans ascenseur...) ; l’exposition aux nuisances sonores et visuelles ainsi que la qualité du bien (rustre, refait à neuf). 

La superficie et l’agencement ouvrent différentes opportunités

Ensuite, considérez la superficie et la structure de votre bien ; nombre de chambres potentielles ; niveau de prestation; intimité et cloisonnement des espaces nuits ; sécurité des lieux (balcons, accès) ; un ou plusieurs escaliers.

Rentabilité cible, la clé de voûte de votre projet

Quels seront les intérêts et les charges? Peut-il s’agir d’un emprunt ou d’argent comptant? Quel niveau de rentabilité est souhaité pour votre investissement locatif ? Si vous êtes à Paris ou à Lille, devez-vous fixer un loyer avec un montant supérieur à celui du loyer de référence ? 

Prenez le temps de vous projeter afin d’établir selon ce type de critères les locataires qui souhaiteront le plus résider dans votre bien. Faire ce point est aussi simple qu’essentiel et permet de bien orienter votre bien car le profil de votre bien vous permet également de fixer le montant du loyer que vous allez demander à votre futur locataire.

Décidez du profil de locataires que vous souhaitez accueillir

Une fois les facteurs fixes établis, décidez au mieux du positionnement locatif de votre bien.

La meilleur façon de définir le profil de locataire

Meublé ou non, selon le public visé, la réponse n’est pas la même : consultez notre article dédié à cette question pour bien comprendre les enjeux liés à cette problématique. 

Tous ces facteurs vont permettre d’identifier d’une part la tranche d’âge de vos potentiels clients ainsi que leur situation générale ; étudiant, jeune travailleur, sans emploi, retraité, couple aux revenus modestes, colocation, familles nombreuses avec ou sans animaux de compagnie.

Rédigez une annonce pour votre profil de locataire

Il est par ailleurs crucial d’expliciter en quoi votre bien correspond à votre cible (par exemple si votre bien comporte plusieurs chambres séparées mais que les espaces communs sont de taille très modeste cela peut être intéressant d’essayer de le louer en colocation destinée à plusieurs étudiants afin de rentabiliser le montant du loyer). 

Trier les dossiers en fonction de votre profil de locataire

Faire le tri des dossiers est nécessaire et la chose la plus importante après avoir maximisé les profils. Il est donc nécessaire de s’assurer que le profil du candidat correspond bien à votre positionnement effectué en amont. Cependant, d’autres critères peuvent être convoqués si vous devez choisir entre plusieurs profils qui correspondent au profil locataire établi. 

En effet, il faut également être très attentif à la particularité des différents profils (étudiants pas de revenu mais garant, quel type de garant ; jeune professionnel peut être un garant mais pas forcément). De plus, même si cela semble évident, choisir votre futur locataire doit prendre en compte, au même titre qu’un entretien d’embauche, des qualités qui peuvent vous amener à penser que la personne ne vous causera pas d’ennui (un étudiant dans une grande école qui  sera studieux, un travailleur avec un CDI ou fonctionnaire, un habitué de la location qui est à l’aise avec ce genre de procédé…).  

Un positionnement déterminant 

Vous l’aurez compris, bien identifier le positionnement locatif vous aide à déterminer le prix du loyer et à choisir au mieux vos locataires. Cela vous permet de fixer un montant de loyer conforme au marché en respectant notamment l’encadrement des loyers (voir l’article détaillé) et de faire le meilleur choix de locataire, afin que celui-ci se sente le mieux possible dans votre bien immobilier. N’oubliez jamais que la rotation des locataires impacte fortement votre modèle économique. Ainsi, Loumi vous recommande de bien réfléchir au positionnement de votre bien avant d’accepter les premiers candidats !

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Quelle est la bonne marche à suivre ?

  • Définissez les caractéristiques de votre bien
  • Établissez le profil ‘type’ de vos locataires
  • Choisissez le juste montant de votre loyer  
  • Trier pour sélectionner le meilleur profil

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