Comment optimiser sa gestion locative ?

Gérer seul son bien immobilier est certes chronophage mais est-il vraiment nécessaire de tout déléguer ?

Publié le
25/6/2021 13:12
-
Mise à jour le
19/7/21 15:27

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Comment gérer seul son bien immobilier ?

S’occuper de son bien n’est pas sorcier !

Aujourd’hui, près de 2 bailleurs sur 3 s’occupent de leur location en quasi totale indépendance. Pour éviter d’avoir à subir les frais d’une agence de gestion, les propriétaires choisissent majoritairement d’allouer une partie de leur temps à la recherche de locataires. En étant sérieux et attentif, mettre en location et gérer les aléas par ses propres moyens est tout à fait surmontable. De plus, il existe quantité de guides sur internet qui peuvent aider certains à réaliser les démarches administratives. 

Comment optimiser la gestion de son bien immobilier ? 

Afin de performer au mieux, le but est d’accorder régulièrement une partie de son temps aux démarches en respectant les délais nécessaires à la mise en place des actions (réparations, signatures des documents administratifs etc.). En adoptant une organisation sérieuse couplée à une cordialité vis-à-vis des locataires, la gestion devrait se passer sans trop de souci ! 

Les difficultés récurrentes

Toutefois, la gestion n’est pas de tout repos et peut fréquemment donner lieu à des situations quelquefois compliquées (impayés ou dégradations par exemple). En effet, le bailleur sera tenu pour responsable en cas de manquement et le bailleur doit donc faire attention au cadre juridique afin de rester dans la légalité ou de se protéger en cas de litige. De plus, le secteur du marché locatif est par ailleurs soumis à une quantité assez importante de régulations qui évoluent fréquemment; il est donc nécessaire de suivre l’actualité pour rester dans la légalité. 

Pourquoi recourir à une agence de gestion locative ?

Prestations de ces sociétés

Faute de temps ou de motivation, il est tout à fait possible de déléguer la gestion de son bien en le confiant à une entreprise spécialisée. En passant par une agence spécialisée, le propriétaire remet les clefs de son bien à la société et s'affranchit ainsi des démarches. Les agences offrent différents services, dont les plus courants sont : la recherche du locataire et vérification des dossiers ; l’organisation des visites ; la rédaction du contrat de bail ; l’état des lieux d'entrée et de sortie.

Principaux avantages 

Cependant, bien que déléguer sa gestion permette un gain de temps considérable et une sécurité face aux impayés notamment, le propriétaire est soumis à des frais d’honoraires en fonction de l’offre choisie. Les montants peuvent être variables selon le type de bien, l’emplacement et l’agence retenue. Ils varient entre 4% et 10% du loyer en moyenne. Les honoraires représentent donc environ 1 mois de loyer à l’échelle d’une année.

Comment choisir son agence de gestion locative ?

Il existe en France pas moins de 9 000 sociétés qui proposent ce type de service. Dans les milieux urbains denses, la concurrence est encore plus forte et le choix encore plus important. Avant de passer un accord avec l’une d’entre elles, il est essentiel de regarder : le détails des prestations réalisées et ce qui n’est pas pris en charge, les tarifs et honoraires pour l’ensemble des prestations ainsi que la notoriété de l’agence. 

Comment résilier son mandat ?

Conformément à la loi Châtel de 2005, le mandataire se doit de prévenir le mandant de la résiliation du contrat à  venir par lettre recommandée en fonction de la date d’échéance du contrat. Après observation d’un préavis de 1 à 3 mois, si le gestionnaire ne résilie pas le contrat passé ce délai, le propriétaire peut être attaquable sous couvert de faute ou de manquement grave.

Les logiciels et services de gestion en ligne

Un entre-deux de gestion locative

Les possibilités se multiplient sur la toile ces dernières années et proposent un bel entre-deux ; les outils offrent un support et des conseils précieux aux bailleurs, sans s’occuper de la location en totalité. De plus, ces services coûtent généralement bien moins cher qu’une agence classique et peuvent permettre : une plus grande liberté pour le propriétaire ; une meilleure prise de connaissance grâce à l’informatisation des données ; des aides et outils numériques appréciables (simulateurs en lignes notamment).

Internet propose du bon et du moins bon : à vous de faire votre choix ! 

En dépit de la multiplicité des offres proposées, cette gestion semi-déléguée est encore assez récente et certaines plateformes ne sont pas au point voire frauduleuses. Il est donc recommandé de prendre son temps avant de signer tout contrat. Pensez aussi à certains services gratuits et disponibles en ligne (information sur l’actualité et la méthodologie juridique notamment ou les simulations en ligne par exemple) qui peuvent rassurer en cas de coup dur ou d’interrogation.  

Une gestion locative différente selon le type de contrat

Près de 40 000 logements sont loués sur Airbnb à Paris (soit 2,6% du parc du logement parisien), car beaucoup y voient un avantage économique indéniable. En effet, la location temporaire rapporte en moyenne 2,6 fois plus que la location longue durée (jusqu’à 3 fois plus pour les zones touristiques). Toutefois, les politiques actuelles tendent à réduire ce type de gestion locative en vue de limiter la vacance locative. De plus, louer en saisonnier est un travail de longue haleine puisque les rotations de propriétaires sont plus fréquentes. Les honoraires des agences sont de fait bien plus élevés (autour de 15% et 25% du montant du loyer). Il est donc important  de prendre en compte cet aspect là, qui joue un rôle prépondérant dans la gestion locative.

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Qu’est-ce que la gestion locative comprend ?

  • la perception des loyers
  • la délivrance des quittances
  • les réparations et entretiens réguliers
  • la régularisation des charges locatives
  • le suivi des procédures contentieuses

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