Comment faire un bon état des lieux?

Il est essentiel de réaliser scrupuleusement son état des lieux afin d’éviter toute situation de préjudice.

Publié le
27/4/2021 11:26
-
Mise à jour le
27/4/21 11:28

Trouvez un locataire de confiance

Loumi, la plateforme des propriétaires qui gèrent seuls
Je découvre Loumi

Les informations conformes au décret du 1er juin 2016

Informations générales 

La loi du 6 juillet 1989 a rendu obligatoire l'établissement d'un état des lieux des locations vides. Pour les meublés ou les locations saisonnières, l'état des lieux n'est pas obligatoire mais conseillé. Pour ce faire, choisissez une fiche d’état des lieux conforme à la loi (selon le décret du 1er juin 2016).

N’oubliez pas de conserver un exemplaire précieusement; ce papier vous sera utile en cas de litige; si vous ne parvenez pas à le retrouver, rien ne pourra appuyer votre requête. Il s’agit également d’en faire deux distincts; un lors de l’entrée dans les lieux, le second lors de la sortie, afin d’être en mesure d’établir un comparatif après l’utilisation des lieux par votre locataire.  

Ce que doit contenir le bail d’état des lieux à minima

Ce document doit faire figurer en premier lieu le type d'état des lieux (s’il s’agit donc de l’entrée ou de la sortie) ainsi que la date d’établissement du contrat. Doit y être adjoint: la localisation du logement; le nom ou la dénomination des parties avec leur signature; le domicile ou le siège social du propriétaire; les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité); la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds et des équipements ainsi que l'adresse du nouveau domicile ou lieu d'hébergement du locataire (pour celui de sortie uniquement). 

Les essentiels de l’état des lieux

Plus les informations concernant ce document seront précises et complètes, plus vous réduirez les risques d’une mauvaise surprise.

Veillez à ne rien oublier!

Lorsque vous remplirez votre état des lieux, faites bien attention aux dénominations que vous allez cocher: « neuf », « bon », « usé » ou encore « mauvais » afin d'éviter des erreurs sur le comparatif entrée/sortie.

En effet, plus un état des lieux est précis, moins il pourra donner lieu à interprétation ou contestation. Soyez donc le plus précis possible dans la description du logement: le nombre et l’emplacement des taches, des déchirures, des trous, une peinture écaillée, un carreau fêlé… Toutes ces précisions supplémentaires sont un gage de sérénité au moment de l’état des lieux de sortie. 

D’autre part, veillez bien à ce que l’eau et le gaz ne soient pas coupés; il s’agit d’un problème plus fréquent qu’on ne le croit lors de la mise en location de certains biens. Relevez ainsi les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité avant d’investir les lieux.

Conformément à la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010, la vérification de la présence et du bon fonctionnement d’un détecteur de fumée doit également être faite lors de l’état des lieux d’entrée. 

Les droits du locataire concernant l’état des lieux

En plus de ce papier, n’hésitez pas à prendre des photos de l’appartement, soit pour illustrer les défauts et états des pièces de vie, soit pour apporter un second témoignage à ce que vous aurez décrit. Sachez également qu’en tant que locataire, vous disposez d’un délai de 10 jours après la signature de l’état des lieux pour vous signaler un problème ou une dégradation qui vous aurait échappé le jour J. Il faudra faire la demande auprès du bailleur -ou de son représentant- par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Enfin, le locataire peut en outre faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe, s’il constate des défauts dans le système de chauffage (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Quelles conséquences si l'état des lieux n'a pas été dressé ?

Si l’état des lieux est obligatoire, locataire et propriétaire peuvent décider de s’en abstraire chacun de leur côté: à leurs risques et périls... 

Que faire si l’une des deux parties refuse l’état des lieux ?

Si le propriétaire se refuse à effectuer un constat des lieux, il ne pourra en aucun cas s’y référer et devra donc -en cas de litige- apporter la preuve que les dégradations commises en cours de bail n’existaient pas avant ce dernier. Il est cependant difficile de mettre en œuvre de telles preuves. Enfin, si cette volonté de non-soumission à l’état des lieux est partagée, le juge, en cas de litige, aura tendance à considérer que le logement est rendu en l’état, quelle que soit son évolution. 

L’idéal est donc de procéder à un état des lieux en bonne et due forme pour le propriétaire, pour s’épargner un contest difficile. En revanche, si c’est le locataire qui refuse de se soumettre à l’exercice de l’état des lieux, il aura à régler le coût des dégâts qu’il n’aura peut-être pas commis.

Que faire en cas de désaccord ? 

En cas de désaccord, il est toujours possible d’avoir recours à un huissier de justice. Cependant, les frais sont assez élevés (132.56 € pour les frais d’acte, plus 18 € pour la lettre de convocation et 9.20€ pour les frais de déplacement pour un logement inférieur à 50m2). 

Il est également possible de porter réclamation devant la commission départementale de conciliation, puis au tribunal d’instance si l’affaire vous semble suffisamment grave pour être traitée de cette manière. 

Peut-on faire payer les frais au locataire? 

Lorsque l'état des lieux est fait par l’intermédiaire d'un professionnel (agent immobilier par exemple), une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire. Toutefois, la part payée par le locataire ne peut pas excéder un montant maximum de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Par exemple: pour un logement de 30 m² de surface habitable, le montant maximum payable par le locataire est de 90 € (obtenu par : 30 x 3 €). Si l'état des lieux est facturé 205€, la part du locataire peut aller jusqu'à 90 € et la part du propriétaire est alors de 115€ (obtenu par 205 € - 90 €). 

Le Locataire se met en danger si:

Le locataire se met en danger s' il y a une constatation d’usage anormal des équipements susceptible d'être retenue sur le dépôt de garantie ou si le locataire a effectué des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire. Dans ce deuxième cas, si ces ‘transformations importantes’ ne conviennent pas à ce dernier, le locataire devra remettre le logement dans l'état initial à ses frais. 

En conclusion:

L’état des lieux permet donc de comparer le logement au début et à la fin de la location et de déterminer les éventuelles réparations à réaliser pour les répartir justement entre propriétaire et locataire. Il est important de prendre le temps nécessaire à son élaboration, afin de ne recevoir aucun grief. A contrario, que vous soyez locataire ou propriétaire, refuser d’établir un état des lieux lors de l’arrivée ou lors du départ des lieux peut vous coûter très cher...

Loumi vous recommande d’être le plus transparent possible pour vivre en toute sérénité !

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Ce que votre état des lieux doit impérativement contenir:

  • le type d’état des lieux et la date du document
  • le nom des deux parties, leurs coordonnées et leur signature
  • la localisation du logement
  • l’état respectif de toutes les pièces de vie
  • les relevés des compteurs

Trouvez un locataire de confiance

Loumi, la plateforme des propriétaires qui gèrent seuls.
Je découvre Loumi

Tous nos articles

Méthodologie
Comment optimiser sa gestion locative ?
Méthodologie
Les stratégies d’investissements locatifs en 2021
Actualité
L’essor de l’immobilier digital post-Covid
Méthodologie
SCPI, SCI, SIIC et OPCI : que signifient ces acronymes?