Comment choisir vos futurs locataires ?

Entre obligations légales et bonnes pratiques, choisir un locataire peut rapidement virer au casse tête. Loumi vous propose sa méthodologie !

Publié le
30/9/2020 16:27
-
Mise à jour le
5/5/21 12:18

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Vous venez de déposer une annonce de mise en location de votre bien et vous êtes d’ores et déjà sollicité par un certain nombre de locataires potentiels. Il vous faut donc désormais sélectionner le profil des locataires avec lesquels vous allez poursuivre le processus de mise en location. Cet article vous aide à faire le point sur les critères objectifs de ce choix forcément compliqué, qui peut même rapidement virer au casse-tête dans les villes où le marché de l’immobilier est le plus tendu. 

Les pièces justificatives que vous pouvez demander 

Le dossier du candidat locataire 

Avant de vous livrer des conseils concrets d’aide au choix de votre futur locataire, faisons le point sur les documents que vous pouvez et qu’il convient de demander à une personne qui souhaiterait louer votre bien. 

Premièrement, commencez par une pièce d’identité en cours de validité. 

Ensuite, vous pouvez demander un justificatif d’activité : il peut s’agir d’un contrat de travail, d’un certificat de scolarité pour les étudiants, ou encore de différents relevés pour les entrepreneurs, artisans, chefs d’entreprise, indépendants ou professions libérales (extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés, extrait D1 du registre des métiers, certificat INSEE, etc.)

Dans le cas des travailleurs salariés, les trois derniers bulletins de salaire, et, pour tous, le dernier avis d’imposition. Ne soyez pas obtus dans les documents que vous pouvez considérer. Aujourd’hui, les situations d’activité sont multiples, et le modèle salarié en contrat à durée indéterminé n’est plus la norme absolue ! 

Demandez également si vous le souhaitez les trois dernières quittances de loyer du logement que la personne occupe actuellement ou du dernier logement qu’elle a occupé. Nous vous incitons fortement à considérer aussi les dossiers des primo locataires : nous avons tous un jour cherché notre premier logement ! 

Quoi qu’il en soit, nous vous conseillons de consulter le décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. C’est facile d’accès et cela vous précise les documents que vous pouvez légalement demander.

Le dossier du garant 

Le bail que vous signez avec votre locataire peut être accompagné d’un acte de caution par un garant. Il peut s’agir d’une caution simple ou d’une caution solidaire. Dans les deux cas, le garant s’engage à payer les loyers et charges impayés à la place du locataire, mais la caution simple vous oblige a d’abord effectuer un recours contre le locataire.

C’est seulement en cas d’échec de la procédure que vous pouvez vous retourner vers le garant ayant signé une caution simple. Au contraire, une caution solidaire permet de poursuivre directement le garant en cas d’impayé. Aussi, pour résumer simplement : privilégiez la caution solidaire. 

Vous devez bien sûr vous assurer de la solvabilité du garant en cas de défaut de paiement de votre locataire. Pour cela, demandez au garant de vous fournir les éléments suivants : 

  • une pièce d’identité en cours de validité 
  • un justificatif de domicile
  • un justificatif d’activité et de revenus sur les trois derniers mois 
  • son dernier avis d’imposition

D’autres éléments peuvent venir vous garantir la solvabilité du garant de votre locataire, mais, comme pour le locataire, vous devez rester dans le cadre du décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Les critères de choix de votre futur locataire 

Les aspects financiers 

Autant l’annoncer d’entrée, baser le choix de votre locataire sur ses seuls revenus ou sa stabilité d’emploi supposée est loin d’être la meilleure stratégie. 

Contrairement à une idée répandue, les impayés sont relativement rares en France, seulement de l’ordre de 3%. Ainsi, dans 97% des cas, le loyer est payé par le locataire. Ne tombons pas dans une surévaluation de ce risque ! 

Précisons également que l'introduction d’une règle tacite qui consiste à demander trois fois le montant du loyer en revenus n’est pas toujours pertinente : il faut parfois moduler ses attentes en fonction du bien proposé.

Enfin, pour la rentabilité de la location de votre bien, gardez à l’esprit que les candidats locataires aux revenus les plus confortables ne resteront pas locataires très longtemps, mais chercheront à acquérir leur logement. Ne minimisez pas les coûts à chaque changement de locataire (vacance locative notamment), il grève bien souvent la rentabilité de votre opération locative au-delà de ce que vous imaginez ! 

Sachez ensuite que la priorité donnée aujourd’hui uniquement aux aspects financiers des locataires incite certains d’entre eux à falsifier des documents de leur dossier. Consultez notre article afin de savoir comment déceler des documents malhabilement modifiés. 

Le locataire, son projet et la relation humaine  

Chez Loumi, nous souhaitons redonner un sens à la relation locataire-propriétaire. Mais au-delà de cela, nous considérons que l’analyse du projet du locataire a un réel intérêt, non seulement pour mieux connaître la personne qui habite votre bien, mais également afin de maximiser la durée de location et vous éviter ainsi de coûteux temps de gestion. 

Prenez donc le temps de lire la présentation du candidat locataire qui accompagne systématiquement le dossier Loumi. Considérez la profession, la formation et la durée de location envisagée. 

Bien sûr, nous vous encourageons surtout à prendre le temps de discuter un peu avec votre potentiel locataire, pourquoi pas autour d’un café au troquet d’à côté ! Le contact alors noué est essentiel, et nous ne pouvons que vous conseiller de vous y fier largement au moment de votre choix. Notre article consacré à l’organisation d’une visite efficace de votre bien vous conseille d’ailleurs de prévoir ce moment d’échange. 

François Quillot
Économiste spécialiste de l'immobilier

Comment choisir vos futurs locataires ?

  • Demandez des pièces justificatives conformes au droit en vigueur
  • Considérez les aspects financiers sans en faire l’unique critère de sélection
  • Considérez le projet du candidat, la vacance locative est le vrai facteur de perte de revenus
  • Prenez le temps d’un véritable échange avec votre futur locataire

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