Choisir entre louer en direct ou agence de gestion peut avoir des conséquences importantes notamment pour la rentabilité d'un investissement locatif.
Avant de mettre votre bien en location, vous vous demandez comment vous allez le gérer. C’est une question qui n’est pas simple car elle a des conséquences multiples notamment en ce qui concerne la rentabilité de votre investissement locatif. Faut-il dès lors faire appel à une agence immobilière ou vous lancer dans la location en direct ? Chaque situation est différente mais nous vous proposons notre méthode pour prendre la décision la plus adaptée à votre projet.
Avant d’analyser précisément les avantages et les inconvénients de la gestion en direct et des agences immobilières, il vous faut d’abord répondre à deux questions préalables :
Il faut commencer par revenir sur une idée répandue : il n'est pas nécessaire d'habiter dans la même ville que son investissement locatif pour louer en direct ! Si louer en direct nécessite d’être sur place à des moments précis - les visites et l’état des lieux par exemple - la majorité du temps, il est possible de gérer à distance votre bien sans trop de difficultés.
Comment faire si on ne peut absolument se déplacer ?
Il existe de nombreuses solutions et bonnes pratiques : les visites peuvent être faites par vos anciens locataires ou un gardien, l’état des lieux par des entreprises spécialisées ou encore par un proche, … Bref, il ne manque pas de solutions !
La deuxième question concerne les coûts associés à la gestion de votre bien. Avez-vous un emprunt à rembourser tous les mois ? Le loyer de votre bien constitue-t-il votre source de revenus principale ? Avez-vous des dépenses de rénovation à engager ? Ces questions liées à la rendement locatif sont importantes car louer avec agence représente un coût supplémentaire pour le propriétaire.
Le coût mensuel d’une agence représente entre 6 % à 9 % du loyer hors taxe. À cela s’ajoutent des frais de mise en location de l'ordre de de 50 % d’un loyer mensuel prélevés à chaque changement de locataire.
Il vous faut établir des projections précises, car louer avec agence a un coût qui peut rapidement mettre en péril votre équilibre financier. En effet, si vous ne pouvez pas vous permettre de céder environ 10 % de vos revenus locatifs, alors la gestion en direct s’impose.
Si aucune de ces deux questions n’a orienté votre choix, alors la suite va vous intéresser. Nous allons regarder précisément les avantages et les inconvénients de l’agence de gestion et de la gestion directe.
Le principal avantage des agences de gestion locative c’est qu’elles s’occupent de tout. Une fois le mandat de gestion signé, vous n’avez plus rien à faire, ou presque. Choix du locataire, signature du bail, quittance de loyer, maintenance, … les agences sont là à chaque étape. Cependant gardez à l’esprit que les mandats peuvent varier d’une agence à une autre, il faut donc bien regarder les prestations incluses, et leur tarif.
En effet, un service clé en main est souvent élevé quel que soit le secteur. Dans le cas des agences de gestion, comme nous l’abordions précédemment, il peut être significatif. Tout d’abord, les frais de gestion mensuels se situent dans une fourchette de 6 à 9 % avec une moyenne de 7,5 % à Paris.
Il faut également ajouter les frais de mise en location d’environ un mois de loyer (à se répartir avec le locataire ou non) qui représente donc un surcoût lissé de 2,5 % par mois avec une rotation des locataires tous les trois ans. On le voit, le coût de la gestion par agence n’est pas anodin et doit être pris en compte dans vos calculs.
Attention cependant, toutes les agences ne se valent pas. Si certaines gèrent parfaitement votre bien et permettent de fidéliser votre locataire, d’autres en revanche ne se montrent pas à la hauteur et peuvent dégrader la relation avec votre locataire.
Les principaux reproches faits aux agences par les locataires sont la faible réactivité face à un problème, voire parfois l’absence de réponse. Or, la réactivé dans la gestion immobilière est particulièrement importante.
Tout d’abord, un problème pris rapidement, par exemple dans le cas de petits travaux, peut souvent éviter des complications et donc des coûts supplémentaires. Ensuite, parce qu’offrir un service de qualité et réactif à ses locataires permet de les fidéliser. Or la durée de location est un élément crucial de votre rentabilité ; en effet cela réduit les risques de vacance locative et les frais de mise en location.
Il est très important de prêter la plus forte attention au mandat de location que vous signez avec une agence de gestion. Ce contrat définit précisément ce que fait et ne fait pas l’agence ainsi que ses tarifs. Une bonne pratique consiste à demander des engagements quant à la réactivité des équipes de gestion pour être certain qu’un problème sera résolu dans un délai raisonnable.
L’alternative à faire appel à une agence de gestion locative est donc de gérer vous même la location de votre bien. C’est le choix que font 65 % des propriétaires bailleurs. Ils sont alors maîtres de leur relation avec leur locataire et maintiennent une meilleure rentabilité.
Quand le propriétaire gère seul son bien, on dit qu’il est propriétaire bailleur. C’est lui qui choisi son locataire et qui l’accompagne tout au long de sa location. Cette relation bailleur - locataire est particulièrement importante. En effet, en établissant une relation de confiance avec son locataire, on instaure un climat qui permettra à la location de bien se dérouler.
C’est pour ça que nous sommes partisans de faire visiter l’appartement en personne, ou au moins d’avoir une interaction directe avec le locataire avant la signature du bail, par téléphone ou par visio.
Car au-delà de l’étude attentive d’un dossier, la rencontre permet d’apprécier différemment un locataire et une bonne entente entre vous peut faciliter grandement les relations au quotidien.
Comme nous le mettions en avant dans le début de cet article, gérer en direct nécessite d’organiser les visites et de faire l’état des lieux, mais ce n’est pas tout. Il faut également créer l’annonce, la publier, prendre les rendez-vous pour les visites et analyser les dossiers. Tout cela peut être très chronophage.
Au quotidien, il existe aussi beaucoup de tâches administratives pour gérer un bien, la première d’entre elles étant la rédaction et la signature du bail. Il y a aussi l’envoi des quittances, la régularisation des charges, l’augmentation annuelle des loyers, … Chez Loumi, nous en avons recensé 21 dont 7 tâches récurrentes.
Cependant, le temps où le propriétaire bailleur n’avait pas d’autres choix que de devenir expert du droit de l’immobilier est révolu. Il existe de nombreux outils qui permettent de faciliter la vie des propriétaires en automatisant toutes les obligations qui peuvent l’être : envoi de la quittance, prise de rendez-vous pour les visites etc.
Ces outils s’inspirent des bonnes pratiques des professionnels de l’immobilier et les rendent accessibles à tous les propriétaires bailleurs.
Gérer seul ou avec agence, les deux méthodes de gestion sont en fin de compte complémentaires. Il n’est pas rare qu’un même propriétaire utilise l’une et l’autre en fonction de ses biens en location. Le plus important c’est de choisir la méthode la mieux adaptée à votre projet de location immobilière !
