Baisse des loyers à Paris: info ou intox?

On entend partout que les loyers baissent à Paris, mais qu'en est-il vraiment ?

Publié le
2/2/2021 12:12
-
Mise à jour le
5/2/21 9:45

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Une baisse générale pour le loyer moyen parisien

L’étude statistique Se Loger, parue le 19 janvier dernier, indique effectivement des difficultés pour les propriétaires à louer leurs biens immobiliers.

Moins de rentabilité pour les logements de la capitale ? 

Les chiffres viennent de tomber: alors que sur les dix dernières années le loyer moyen parisien a augmenté de 14.2% (+0.56% l’année passée), le montant moyen affiche cette année une baisse pour la première fois suite au confinement et aux mesures sanitaires actuelles (environ -1.0% sur l’ensemble des locations, soit dorénavant 1 638 € par mois, charges comprises). Les locations de logements vides sont légèrement moins impactés par la crise (baisse de 0.6%, soit 1822 € par mois). 

Cela concerne déjà neuf des vingt arrondissements parisiens; certains quartiers semblent donc par ailleurs échapper à la crise pour le moment, comme le XIIIème arrondissement qui enregistre un loyer moyen en hausse de 6% cette année. 

Les axes premiums (ex: Rue de Rivoli) affichent une baisse encore plus significative (15% à 20% selon Le Figaro). 

Une situation incertaine qui déséquilibre le marché parisien 

Cette réalité est déjà le quotidien de certains propriétaires parisiens. “Il y a trop d’incertitudes liées  à la crise; nous ne pouvons pas prévoir la mise en location de notre bien et la recherche de nos locataires devient de plus en plus complexe. [...]  Je n’ai jamais connu ça, en tant normal je louais mon studio le jour du départ de mon précédent locataire (Delphine, propriétaire à Paris).

Selon Cnews, dans les grandes agglomérations françaises, le nombre d’offres de location a augmenté de 30% à 50 % par rapport à l’année dernière. En conséquence, certains appartements ne trouvent plus preneur (ex: France Ermitage affiche 8.75% de vacance) avec un nombre plus de biens en attente à la hausse. 

Enfin, cette crise inscrit également le marché locatif urbain dans une difficulté à long terme, selon laquelle beaucoup de citadins vivant souvent dans des plus petits espaces préfèrent s’exiler à la campagne ou en périphérie (logique du “moins cher, plus vert”) à la faveur de l’augmentation du télétravail notamment. Cet effet pourrait se prolonger et donc aggraver la situation, avec une tension du marché locatif qui pourrait s’étendre aux villes moyennes, comme le souligne capital.fr. 

Des difficultés engendrées par la crise sanitaire

Selon les études publiées récemment, la COVID est la principale responsable de la baisse des prix en Ile de France. 

Augmentation de l’offre, diminution de la demande

Sous l’effet de la crise, le marché immobilier locatif est confronté à deux phénomènes: d’une part une augmentation de l’offre de logement, de l’autre une baisse de la demande. De ce fait, les propriétaires sont presque obligés de baisser le prix du loyer s’ils veulent espérer louer leur bien. 

Comme nous le disions, les annonces de mise en location ont presque doublé sur les plateformes. En l’absence de touristes dans la capitale depuis les récents confinements, les habituelles locations de courte durée (à vocation touristiques étrangères et saisonnières principalement, type Airbnb) ont progressivement été remplacées par de la location longue durée, ce qui explique l'augmentation soudaine de l’offre et donc de la baisse des loyers.

De plus, beaucoup de parisiens ont également mis fin à leur bail et ont quitté la capitale pour tenter d’échapper à ces restrictions sanitaires. C’est notamment le cas pour les étudiants - et en particulier les étudiants étrangers - qui ne comptent presque plus comme potentiels locataires (suite à la fermeture des universités), alors qu’ils représentaient pas moins de 42% du marché locatif les années précédentes. 

Enfin, les projets immobiliers sont très impactés par la crise sanitaire, contribuant ainsi à une baisse générale de la demande. En temps normal, en attendant la rénovation ou la construction de leur bien, certains de ces futurs propriétaires ont généralement recours  à la location temporaire. Mais avec la crise sanitaire et les mesures en vigueur, ces projets semblent avoir été en partie reportés voire annulés et ce sont autant de locataires potentiels qui décideront de ne pas investir. 

Vos biens seront-ils impactés par la crise? 

Comme on l’a vu, comme ce sont en partie les étudiants qui ont déserté la capitale, les principales cibles immobilières de la crise sont les logements étudiants; (chambres de bonnes, T1, appartements destinés à la colocation avec des espaces personnels modestes notamment).  

Si vous êtes dans ce cas, rassurez-vous cependant : cette crise du marché locatif est récente et pourrait donc ne pas durer.

En effet, de nombreuses personnes ne sont par ailleurs plus en mesure d’investir (annulation des prêts bancaires, précarité salariale…) et sont contraints de se reporter sur la location, qui reste - en dépit de la crise - un marché particulièrement dynamique!

En tant que propriétaire en ces temps difficiles, il est vital pour vous d’assurer la mise en location de votre bien en se repositionnant notamment sur le montant de votre loyer et en vérifiant s’il est bien en conformité avec la tension récente du marché locatif.

Une évolution à surveiller, avec une baisse qui pourrait ne pas durer

Si cette baisse soudaine des loyers de la capitale semble être vérifiée pour le moment, le prix du m² à l’achat continue cependant de grimper, même s’il est toutefois bien ralenti par la crise (+1.2% en meublé et +0.1% vide, soit 10 683 €). Cette baisse ne pourrait donc être que temporaire, comme le souligne le Baromètre LPI-SeLoger .

Cependant, en tant que propriétaire, vous pouvez craindre que la situation continue de se dégrader, à moyen terme si les mesures prises par le gouvernement venaient à prendre des mesures plus restrictives encore dans le cadre de la crise sanitaire actuelle. 


Enfin, en imaginant la situation post-COVID19, tout le pari est de savoir si les anciens locataires parisiens exilés en région reviendront s’installer dans la capitale. Si vous rencontrez des difficultés à trouver de nouveaux locataires, Loumi vous recommande de mettre cette situation de vacance à profit pour entamer des travaux, notamment dans le but de respecter les nouvelles obligations énergétiques du logement. 

Hugo Florentin
Économiste spécialiste de l'immobilier

Le vrai du faux de la baisse des loyers à Paris

  • Les loyers sont en baisse, suite aux divers confinements (-1.0%)
  • Neuf des vingt arrondissements parisiens sont concernés
  • Le prix du m² continue cependant de grimper (10 683 €)
  • Le marché se tend: les demandes diminuent, les offrent explosent
  • Les propriétaires louent plus difficilement

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